交房法律问题PPT课件.ppt

可编辑 交房相关法律问题 吴方荣律师 1 可编辑 交房纠纷频发的政策背景 国家宏观调控政策的影响； 交房形势极其严峻。 2 可编辑 商 品 房 交 付 条 件 符合法定交付条件（竣工验收备案表的合法性）。 符合合同约定及楼书的承诺； 符合相关规范及标准：国家强制性规范； 履行通知义务（通知的方式） 两书（住宅质量保证书、住宅使用说明书） 测绘成果表 3 可编辑 现阶段交房纠纷中的常见情形 逾期交房：对逾期时间的界定，看证据； 配套设施不到位或移位; 与楼书承诺不符; 规划设计变更未通知（普遍情况），不是任何情形都可以构成退房。 装饰设备不符合合同约定（电梯、面砖、窗户等）； 玻璃问题；（中空玻璃、安全玻璃） 4 可编辑 交房纠纷情形 设计不够人性化问题（管道、门窗、中央空调案例）； 地下车位、会所权属问题； 面积测绘资料及面积差异问题（尤其是超出140方的）； 交房程序问题（先看房还是先收费）； 交房时收取的相关费用问题（预收物管费、能耗费问题） 普通质量问题； 5 可编辑 规划、设计变更而引起的法律问题 规划变更所涉的行政审批： 征求利害关系人意见，申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。 规划、设计变更而引起的民事责任： （1）退房的构成条件； （2）索赔的依据。 6 可编辑 商品房的质量问题 设计缺陷引起的质量争议； —违反国家强制性规范的设计缺陷； —符合规范但欠合理的设计缺陷。 施工质量引起的质量争议； 装修、设施标准变动引起的争议 7 可编辑 业主可以退房的情形 逾期交房超过期限； 规划、设计变更影响到买受人的商品房的质量或使用功能未通知的； 面积误差比的绝对值超过3%； 逾期办证超出期限的； 将未竣工验收的房屋交付使用的； 8 可编辑 业主可以退房的情形 商品房的建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；（省消法）； 小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺不相符的；（消法） 房屋主体结构质量不合格。” （司法解释） 严重质量问题影响正常居住的。（司法解释） 退房后果：可能产生按新房价问题 9 可编辑 产权登记所涉法律问题 1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日（取得）； 3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日（取得）。 10 可编辑 交付中的整改及证据 整改进度直接影响交付进度； 整改期限的逾期交付责任； 整改联系单的证据效力； 11 可编辑 业主可能提起的行政诉讼 （1）竣工验收备案表； （2）各单项验收合格证； （3）前期审批手续。 12 可编辑 谢 谢 大 家 13