城镇化与房地产行业分析报告.doc

城镇化与房地产行业分析报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、国际经验：区域分化是城镇化下半场的普遍现象 3 1、1920年，美国城镇化水平超过50%，但区域间分化严重 3 2、1920年后，受资源、技术、政策等影响，美国产业重心向西、南部转移 5 3、产业重心转移，基本消除了各区域人口、城镇化水平差异 5 4、人口的流动自然而然的带来住房需求向南部、西部的转移 7 5、1920年城镇化过50%后，美国开始出现人口向中小城市和城市郊区流动的特点 8 6、区域分化及中小城市的发展，是城镇化下半场的普遍现象 9 二、我国城镇化刚刚进入下半场，区域间显著失衡 10 1、现状：城镇化进入下半场，东部城镇化率显著高于西部 10 2、未来：预计2012-30年，将新增城镇人口2.5亿，城镇化率升至64.3% 11 三、城镇化将继续给房地产市场提供中长期需求支撑 13 1、新增城镇人口带来的住房刚需平均每年超过4亿平 13 2、居住条件改善以及家庭小型化，带来改善性需求的释放 13 3、城镇老旧住宅的改造，将带来更新需求 14 四、房地产行业将因区域而分化 15 五、改革将成为新型城镇化和区域分化的重要推动力 17 1、土地制度改革将带来土地供给多元化 17 2、中小城市受益户籍制度改革区域差异化，吸引力增强 18 六、投资策略：基于区域分化的成长性龙头 19 在城镇化的下半场，房地产行业依旧将是最受益的行业之一，产业转移、人口流动、财富增长，都将带来房地产行业的增量空间。参考与中国最为类似的美国城镇化路径带给房市的变革，可以看到，目前中国的都市圈及周边卫星城、毗邻城市；二三线中心城市形成的城市带；以及具交通、地理、产业优势的部分二三线一般城市将持续得到加速发展，其房地产市场也由于人口、产业、财富的持续流入而仍具备可观空间。 一、国际经验：区域分化是城镇化下半场的普遍现象 1、1920年，美国城镇化水平超过50%，但区域间分化严重 殖民地建立后，美国城镇化过程开启，至1920年首次超过50%。在美国城镇化初期，新兴城镇集中在东部沿海，主要是殖民地建立后在大西洋沿岸的港口周边形成的一批小城镇，如波士顿、纽约、费城等，早期的工业化也主要集中在东北区域。后美国先后经历西进运动，美墨战争等，版图大幅扩大，人口亦大规模向西、向南迁徙，形成一批新兴城市。到1920年，美国城镇化率51.2%，首次超过50%（见图1）。 但到1920年，美国各区域间的人口分布、产业分布以及城镇化水平均存在非常大的差异：东北部和中西部大幅优于西部和南部（见表1）。差异的原因在于上文所述，美国发家于东北部，工业化也起步于东北部，虽然经过一段向西、南部转移的历史，到1920年也有了明显改善，但区域间仍存在较大差异。 故1920年的美国，无论是在城镇化水平还是在区域间差异方面，均与我国目前的情形存在类似。 2、1920年后，受资源、技术、政策等影响，美国产业重心向西、南部转移 在资源、技术进步、政策引导等因素作用下，美国产业重心向西、南部转移。技术进步带来了生产方式的革命，对生产要素的需求更为广泛，再加上西部和南部资源丰富，在政策引导等因素作用下，美国产业重心向西、南部转移，一大批新兴产业（如石油、航空航天、信息技术等）也在西部和南部蓬勃发展。产业重心的转移趋势在1920年后开始出现，并在第三次科技革命之后出现加速。以制造业为例，1919年美国西部和南部制造业增加值占全国比重为19.5%，制造业从业人数占比为21%，之后一直处于上升趋势，1958年后上升速度加快，至92年，西、南部制造业增加值占比达到49.9%，从业人数占比达到49.8%（见图2、3）。 3、产业重心转移，基本消除了各区域人口、城镇化水平差异 产业重心转移，改变了各区域的竞争优势，使得1920年后人口继续向西部、南部转移（见图4、5）。产业重心的转移，带来了西部、南部经济的大发展和收入水平的提升，西、南部在就业、医疗、教育、环境等多方面的优势，使其对人口极具吸引力，无论是对本国人口迁移还是对国际移民。 产业的发展以及人口的流入，使西部和南部的城市获得大发展，结果非常明显：美国在人口分布以及城镇化水平方面的区域差异基本消失，随着西部和南部城镇化水平的大幅提升，美国城镇化过程也趋于完成（见图6、7）。 4、人口的流动自然而然的带来住房需求向南部、西部的转移 住房需求随人口流动而流动，美国西部、南部的房地产业获得了充分的发展。从非农私人住宅新建套数看，19世纪20年代西部、南部占比40%，到40年代占比提升到52%（图8）；从住宅销售套数看，60年代后西部、南部占比持续提升，从6