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房地产行业分析报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、房价：10月环比继续加速上涨，但一线和三线回落 3 二、销售：10月30个大中城市商品房销售套数环比小升 4 三、供应：10月供应高位回落 7 四、销售率：10月相对平稳 8 五、库存：10月一二线城市反弹，三线城市环比回落 9 六、库存去化周期：10月相对平稳，一线城市最低 9 七、土地市场：9月成交量低位反弹，溢价率在高位 10 八、宏观环境：10月PMI继续回升，经济或企稳 12 九、金融政策：四季度信贷偏紧，但对商品房销售影响可能有限 13 十、投资思路 14 十一、风险因素 15 一、房价：10月环比继续加速上涨，但一线和三线回落 10月百城房价指数继续加速上行，但可喜的是一线城市房价环比涨幅有所下降，这是从今年5月以来的首次。 从各类城市看，今年以来，市场分化非常明显，10月一线城市同比涨幅高达21.7%，而二线城市9.4%，三线城市仅3.84%。 二、销售：10月30个大中城市商品房销售套数环比小升 10月30个大中城市商品房销售套数环比上升4%，连续3个月回升，其中一线城市环比下降2%，二线城市环比上升3%，三线城市环比上升16%。10月三线城市成为最大亮点，月度成交量创今年新高。 累计来看，1-10月30个大中城市商品房销售套数同比增16%，其中一线城市同比增19%，二线城市同比增14%，三线城市同比增22%。由于去年高基数原因，累计增速依然呈现持续下滑趋势。 三、供应：10月供应高位回落 10月一二三线16个城市新增供应环比下降16%。其中一线城市新增供应环比降4%，二线城市环比降11%，三线城市环比降40%。 四、销售率：10月相对平稳 10月一线城市新增供应去化率（3月移动平均）为90%，二线城市89%，三线城市85%，均较今年3-8月的高位有明显回落。从有更长历史数据的一线城市来看，销售率虽下降，但还在一个正常水平上，远未到历史上需求很差时的销售率（约60-70%）。 五、库存：10月一二线城市反弹，三线城市环比回落 10月一二市库存（商品房/住宅可售套数）连续2个月在低位反弹，三线城市在高位有所回落。 六、库存去化周期：10月相对平稳，一线城市最低 10月一线城市库存去化周期平均为6个月，二线城市平均为7.3个月，三线城市平均为12个月。一二线城市库存仍不足，三线城市库存相对充足。 七、土地市场：9月成交量低位反弹，溢价率在高位 9月40个大中城市土地成交面积环比上升30%，低位反弹，1-9月累计成交面积同比仅增长6%，但一线城市增长迅猛，达到37%。其中，40个大中城市住宅用地累计成交同比增速达到29%，住宅用地市场表现较热。 9月40个大中城市土地成交溢价率达29.5%，创今年新高，其中一线城市溢价率高达41%。 八、宏观环境：10月PMI继续回升，经济或企稳 中国制造业PMI指数7-10月连续4个月回升，汇丰制造业PMI指数连续3个月环比回升，并均在50线之上，这可能意味着未来经济将企稳。 经济企稳对中长期房地产需求的释放有利，但也使地产政策放松的可能性变小。 九、金融政策：四季度信贷偏紧，但对商品房销售影响可能有限 我们预计2013年10-12月中长期居民贷款月均1500亿元，较4-9月月均额度有明显的下降。从2009-2012年的上、下半年看，2009、2012年下半年中长期居民贷款高于上半年，而2010、2011年下半年中长期居民贷款低于上半年。但从商品房销售金额看，2009-2012年均呈现下半年高于上半年。即从上、下半年看，信贷与地产销售并非明显正相关，这可能是因为行业下半年往往是一年中供应高峰，导致成交量放大，这一特性超过了信贷周期的影响。 从微观上看，信贷的收紧已经导致房贷利率的提升以及房屋按揭贷放款周期的延迟，并对签约带来一定负面影响，但因为9-10月供应的放量，楼市成交仍环比出现改善。 资料来源：wind 十、投资思路 市场还在担忧未来政策及对楼市影响，我们认为10月 “习主席首次就地产的表态” 及“京七条”已经揭示了行业未来政策走向，所谓顶层设计或长效机制预计也将更多着墨于供应机制上，行业政策超预期变差的可能较小。深圳提高二套房首付比例源于今年当地房价涨幅过大，不得不采取更立竿见影的措施。但今年房价区域分化很大，除了一线及部分二线城市，多数城市房价涨幅很小，深圳针对需求的打压更多代表了个别区域性政策。房产税及土地改革也是市场担心所在，但地方政府债务沉重，土地财政绝不可能一朝一夕改变，房产税及土地改革预计很难大力度大范围推开。事实是，即使行业增长面临瓶颈，但龙头公司通过集中度提升依然实现持续成长，今明