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第二章 房地产产品概念 1 2021/7/11 主要内容 第一节 房地产产品体系及筹划 第二节 建筑类型与风格 第三节 景观类型与风格 第四节 户型 第五节 小区会所 第六节 产品定位 第七节 楼盘命名 2 2021/7/11 第一节 房地产产品体系及筹划 一、房地产产品规划的构成 二、房地产产品规划的策略 3 2021/7/11 第一节 房地产产品体系及筹划 〔一〕、房地产产品的概念 狭义的概念:通常人们将产品理解为具有某种物质形状，能提供某种用途的物品。 广义的概念:产品是指能够提供给市场，用于满足人们某种欲望和需要的任何东西。包括实物、效劳、场所、设计、软件、意识、观念等各种形式，亦称产品的整体概念。 它包含核心产品、形式产品和延伸产品三层含义。 4 2021/7/11 5 2021/7/11 〔二〕、房地产产品体系的内容 房地产的产品体系可以通过以下两个方面来理解：P28 建筑物本身 有形产品〔可视〕 建筑物所处环境 无形产品〔可感受〕 6 2021/7/11 第一方面，简称“体〞。它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积〔格局〕配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等。它是产品最根本的要素，也是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。 第二方面构成，简称“用〞。它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最根本功能配置，是对“体〞的充实和补充。 7 2021/7/11 二、房地产产品规划的策略 1.产品规划应该和目标顾客群定位〔目标市场〕相吻合 产品规划要与目标顾客群相吻合，并 不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘 和满足客户的潜在需求。 产品规划的功能配置不尽是多多益善, 具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。 8 2021/7/11 第二节 住宅小区的规划与设计 一、住区空间布局应合理化、科学化 住宅功能由“有房可住〞的生存功能问题，向今后的使用型、舒适型开展。 住区以居住为主体，但各种配套功能区要合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例〔建筑密度〕应控制在30%以下；绿化用地一般应超过35%，并尽可能扩大，如有的优秀住区已到达50%以上。 9 2021/7/11 二、住区的建筑设计应内涵丰富，突出特色 住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。 三、努力建设住区的生态环境系统 对住区空间的布置必须首先考虑生态环境，保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积。 第二节 住宅小区的规划与设计 10 2021/7/11 四、美化住区景观系统，建设“山水住区〞 “山水住区〞不是简单的住宅群+山+水。它的内涵主要是科学地利用山水，适当地创立，使住区园林化、生态化、美观化，同时使自然环境设计继承、发扬中国文化传统。 五、交通道路应合理分流，减少对居住区的影响 住区道路系统应分级明显，又要防止城市公交道路穿越住区而过。 第二节 住宅小区的规划与设计 11 2021/7/11 第三节 户型的设计 户型是房地产实现其功能和价值的直接 载体，房地产产品创新首先表现为户型的 创新，能否设计出迎合购房者需求的户 型，是决定房地产开发成败的关键之一。 12 2021/7/11 一、户型设计的根本流程 1.进行市场调查了解市场需求 2.确定户型大小 3.配置户型类别 4.户型类别分布 13 2021/7/11 一般有如下几个分区： 〔1〕公共活动区。供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等； 〔2〕秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等； 〔3〕辅助区。如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。 14 2021/7/11 户型的平面设计中应注意的几点： 一是动静分开 客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 15 2021/7/11 二是公私分开 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室〔主卧、父母房、儿童房〕与客厅、餐厅、音乐房进行区位别离，而且应注意各房门