房地产投资决策培训教材.pptxVIP

房地产投资决策;目录;区域性;房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的根本规律也是：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。 房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的开展决定着房地产市场的大势。 因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。;;一方面一个房地产工程所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，那么难以退出市场。 此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。;目录;如何选择工程;;;;如果说地段是大前提，那么场地那么是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、根底设施水平及分区限制等。 不同地块周围的市政根底设施往往存在较大差异。;;;场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，工程开发会因拆迁而存在不定因素。 地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加工程本钱。;原貌;通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调开展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对工程的影响很大。 如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。 如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。 还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对工程开发限制较大。;看规划条件;;案例——江西南昌象湖某工程;两种收购让方式经济效益测算;土地款数额巨大，一般占开发本钱30-70%不等，要求付款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间长，加大了融资本钱和时机本钱。;目录;工程投资决策;房地产投资三要素：时机、地段、质量 ;;;城市;;市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有： 人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存???可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。 ;;;;;;市场供求分析;项目名称;项目名称;;;竞争工程分析;;　;　;;;工程立项时预计可实现总销售收入亿元，其中车库是按照可售车库的建安本钱来计算，资产值亿。 实际执行过程中，由于赶在市场出现调整前开盘销售，目前住宅回收均价已经到达15359元，商铺回收均价到达33311元，预计销售收入将到达亿。;;序号;序号;百合花园立项时现金流测算情况见上表。 立项时工程预计在08年三季度收回自有资金投资，在09年三季度收回全部投资，实现正现金流。 根据目前情况来看，工程已于08年5月取得银行贷款10亿元，2021年7月再取得亿元，至此股东已全部收回。截至目前工程实现销售回笼亿元，累计投资亿，按照目前的销售回笼速度，二季度即可收回全部投资，实现正现金流。; ;投资年回报率。 因为局部股东投入是以贷款来计算的。因此在实际工作中我们按下面的计算来考核： 这个指标主要反映股东对工程的投资价值。资金是有时间价值的，股东投入5亿元，工程净利润2亿。如果两年做完，年投资回报率20%，如果四年做完???年投资回报率仅为10%。 百合花园工程立项阶段测算实投资金年回报率15.3%。目前测算的这个数已经到达26.3%。 ;〔五〕风险分析;市场分析;;;;目录;编制开发方案;;广州天河北工程资金工作流程;广州天河北工程盈利规划表;广州天河北工程资金平衡表;;;;;广州天河北工程设计流程图;广州天河北工程工程流程图;广州天河北工程销售流程图;;;;;;组织工程建设;;;重庆小泉别墅;贵州温泉新城;重庆高尔夫花园;;南海保利花园;集中局部土地提高开发强度 调剂局部土地做高品质的产品;沿街应设立商铺、提高售价，如广州心语花园。;;;;房地产工程建设分为建筑主体建设、园林建设和市政配套建设。组织工程建设，关键要把握经济、进度、质量三要素。;;;;;;;;;谢谢！;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。7月-217月-21Sunday, July 11, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。14:31:0414:31:0414:317/11/2021 2:31:04 PM 11、人总是珍惜为得到。7月-2114:31:0414:31Jul-2111-Jul-21 12、人乱于心，不宽余请。14:31:0414:31:0414:31Sunday, July 11, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。7月-217月-2114:31:0414:31:04July 11, 2021 14、抱最大