房地产培训房价变化趋势.pptxVIP

 房价变化趋势与中小开发商经营策略调整;▲数据验证〔成都1〕;▲数据验证〔成都2〕;▲数据验证〔南京1〕;▲数据验证〔南京2〕;?房地产仍有开展空间，但最好的日子结束了▲短期供给增长率不高，但需求面临调整压力; 如图表所示：09年7月1日期房和现房住宅库存总量已与08年5月水平基本持平。;;;;;▲短期错动后土地价格仍会上涨 ;2021年1-5月全国及东中西地区房地产开发企业购置土地面积和完成开发土地面积增长变化 ;▲建安本钱长期看也在不断增加 1. 人工费 〔施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作效劳的辅助工人的根本工资〕  2. 材料费 〔主要材料、其它材料、结构物及零件的本钱，以及周转材料的摊销费〕  3. 机械使用费 〔折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等〕  4. 施工管理〔工作人员工资，工资附加费，办公费，差旅费，检验试验费〕  5. 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费〔供热及换热站，供电设备，电梯〕 ▲增值税将严格征收，税收压力大大增加▲舆论压力大大增加;?当前形势下〔未来五年左右时间〕中小开发商的战略调整 ▲高度关注工业地产开展趋势，拓展开展思路 ?工业地产具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。 ?工业地产进入市场调配资源的时代,以政策为主导的调配方式淡出历史舞台 ?调控将大大提升工业地产的价值 ?工业地产开发模式 ?工业地产的前景 ?小企业如何分享工业地产的增值空间; 商业用地;不同城市不同类型预计初始收益率比较 ; (1)搭乘到最后一批协议用地的‘末班车’。 (2)研究模式，选好区域 A.直接建工业工程，适时出售股权，回避增值税； B.双方合作，适时撤出〔按照即时土地价格〕； C.持续经营，争取经营收益、土地增值、上市〔中小企业板或创业板〕三重时机。 D.投资有科技含量的工业工程，争取上市，再装入地产局部，或地产公司通过自己的工业上市工程借壳上市，获得几十倍增值收入。 (3)不要瞧不起工业。有些工程回报很好；经营标准；低价买入持续持有最优质资产〔白金资产〕；具有世界性成长空间〔500强里根本无地产企业，麦当劳的启示〕 (4)关注四个增长区〔大连长兴岛、天津滨海新区、曹妃甸、北部湾〕;未来四个特别经济区域的比较〔分值高为好，低为差〕;▲考虑到北部沿海、到北方开展;北方城市受调控政策的影响明显较小，投资风险较小;　;2021年3季度各地区商品房销售面积负增长;2021年3季度各地区商品房销售面积负增长(时间切面);;;城镇住房存量中的面积比例和居室比例分布 ; 近期各类商品房价格环比变化; 未来几年高档住宅价格可能大涨〔北京豪宅租金08年一季度与上一季度相比那么上涨约15%，上海公寓租金上涨超过50%；与此同时，强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值显著上升〕。应侧重于高档房地产开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是新政府成立之初这两三年。可以向一些小开发商淘地。;▲到相对兴旺的中小城市投资，投资回收较平安;▲调整经营方式，促进企业转型;?向更专业化、精细化方向迈进〔住宅还是商业地产、旅游地产、工业园区？哪类住宅？万达模式还是万科模式〕 ?规模较大的公司适度构建产业链，向内部协作要成长、要效益、要影响力〔万达〕 ?培养自己的研发力量，有自己的核心技术或能力〔龙湖：设计、园林，这就是龙湖的一个研发模式 ?持有优质物业，寻求可持续开展，提升抗震能力〔万达与万科的比较〕 ?逆势操作，降低损失〔“现金为王〞思维的错误，李嘉诚、万达最近的举动〕;▲与有创新精神的金融机构合作，降低资金占用水平; 银行：资金提供者、金融效劳提供者 贷款购房人：住房产品购置者、金融效劳需求者 〔3〕实践结果：开发商将非核心、无盈利业务进行转嫁和外包，集中财力、人力、物力从事地产开发业务〔核心业务〕，增强了开发商的核心竞争力，降低了本钱、提高了收益。 〔4〕新模式特点： ——对房地产商的好处： 担保风险转移，无须承担担保责任。 资金压力转移，无须占用自有资金。 效劳本钱转移，节省大量人力物力。 ——对贷款购房者的好处： ; 对购房人而言，拥有全款购房的议价权，一般情况下能享受到总房价1—3%的价格优惠。 专业担