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住所项目可行性研究报告 住所项目可行性研究报告 PAGE / NUMPAGES 住所项目可行性研究报告 DPC0402 地块 住所项目可行性研究报告 编制单位：南昌金丰易居住所花费服务有限公司 编制时间： 2004 年 5 月 ~2004 年 10 月 1 DPC0402 地块 报告编制人员名单 项目负责人：毕轶群 技术管理负责人：毕轶群 编制人：毕轶群 ***** ***** ***** 校核人： ***** ***** 审察人： ***** ***** 鉴定人名单： ***** ***** ***** ***** ***** ***** 2 DPC0402 地块 目 录 4 8 24 36 44 45 49 51 61 3 DPC0402 地块 总 论 1、项目建设背景 依据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已经过拍卖获得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 亩。开发建设用地及土地用途性质改正手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经达成， 项目建议书已经省计委赞同， 各项先期工作和规划报批方案工作已接踵展开。 2、项目概略 1）项目名称：“风华盛世” 2）建筑规模： 12-7F 、2-11F 、2-12F 3）建设地址：沿江东路（原江西第四建筑工程公司） 4）规划用途：居住、商业 5）建设单位：上海金厦房地产有限公司 6）经营种类：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 7）公司性质：其余有限责任公司 8）资质等级：二级 （9）公司概略：上海金厦房地产有限公司于 1992 年 8 月正式成立。 公司现有员工 60 人，此中各种职称的技术经济管理 人员 30 人，注册资本 2000 万元，资质等级为二级。 公司资本技术实力雄厚，管理严实，能够独立担当 各种大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立 以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园 18000 4 DPC0402 地块 平方米旧房改造开发项目。当前在规划和开发建设 的项目有：南昌市建设路 284 号省建总公司建苑住 宅小区旧宅基地改造项目等。公司采纳新工艺、新技术，不停坚持科学管理，以“开辟、务实、优良、高效”为主旨，竭诚为社会各界服务。 10 ）工程概略：“风华盛世”项目占地 90.9 亩，约 60600 平方米，总建筑面积 109000 平方米。此中住所 104640 平方米，高层住所为 13920 平方米，多层住所为 90720 平方米，商店 5580 平方米；容积率 1.8，绿化率 35% ，建筑密度 25% 。 11）资本根源：本项目建设资本由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资经过预售房款来解决。 依据利润计算，所得税前项目的财务内部利润率为 14.83% ，财 务净现值（ Ie=10%）万元。财务剖析结果表示，项目的社会效益和经济效益较好。 3、可行性研究报告编制依照 1）省计委计投 [2004]32 号文《对于“风华盛世”项目建议书的批复》； 2）上海金厦房地产有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》 ； 3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详尽规划》 ； 4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院 《“风华盛世”项目初步规划方案》； 5）原江西第四建筑工程公司地质勘察资料； 6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用改正通知书》 ； 7）省审计事务所验资证明； 8）中国建设银行江西分行资本证明； 5 DPC0402 地块 9）国家计委《建设项目经济评论方法与参数》 （第二版）； 10 ）建设部《房地产开发项目经济评论方法》 ； 11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版） 》； 12 ）2004 年五、六月建筑工程经济指标； 13 ）《民用建筑设计公则》 JGJ37-87 14 ）《商店建筑设计规范》 JGJ48-88 15 ）《住所设计规范》 GB50096-1999 16 ）《城市居住规划设计规范》 GB50180-93 17 ）《健康住所技术重点》 4、可行性研究报告研究范围 依据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主假如住所市场剖析及营销战略、 建设规模及功能， 住所及公用工程建设方案，投资估量与资本筹备，项目经济效益评论等。 5、研究结论及建议 本项目属房地产住所开发项目， 切合国家城镇住所开发建设家产政策，开发用地改正及项目建设规划手续已在办理， 部分建设资本经过自筹和银行贷款来解决， 其余部分由预售房款解决， 现场建设条件具备。针对商品房升级换代， 住所建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住所花费集体，户型规划为中高档住 宅，依据对南昌市住所市场剖析展望，项目开发有市场销路。财务剖析结果表示，项目经济效益可