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住所成本估量 住所成本估量 PAGE / NUMPAGES 住所成本估量 房地产开发成本主要有以下 9 个方面组成：土地成本、建安造价、先期手续、配套设备、营销、财务花费、公司管理花费、不行预示费、营业税。 一、土地成本 土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要组成之一（高端住 宅如别墅、排屋等除外，下同）。此刻在县市级城市，地价一般在 50-100 万/ 亩左右，甚至超出。折合到销售价钱中，则一定经过容积率换算成楼面价 ( 即每建筑平方米里的土地成本 ) ，简单的公式是： 楼面地价 =地价（单位：万元 / 亩）÷÷容积率 例：地价 50 万/ 亩，容积率，楼面地价为 375 元/ ㎡；地价 100 万/ 亩，容积率，楼面地价 750 元/ ㎡。 所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和小高层（ 10-17 层）容积率：约左右，最大不可以超出 . 二、建安造价 建安造价也是一般商品房成本的主要组成之一。 这个在全国都基本上差不多，小城市也不过人工费和地材 ( 即土方资料 ) 低些。以县市级城市为例，公司基础建安造价以下（包含地基办理） 1、砖混多层带地下室： 800 元/ ㎡-1000 元 / ㎡, 全框架多层增添成本 100 元/ ㎡ 2、小高层（ 10-17 层）带地下室和人防： 1300 元/ ㎡-1600 元/ ㎡( 不 含电梯 ) ，一部电梯约 25 万元，摊到建筑面积里一部电梯约增添建筑 成本 45 元/ ㎡左右， 12 层以上须配两部电梯，成本约增添 60 元/ ㎡。 3、高层（18 层及以上）带地下室和人防： 1400 元/ ㎡ -1800 元/ ㎡( 不 含电梯 ) 假如国家倡议的绿色环保节能型住所建安成本要增添 200 元/ ㎡左 右。 三、先期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、暂时设 施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等 1、土地勘探费元 / ㎡（征地面积） 2、设计方案及设计图费 11-15 元/ ㎡ 3、图纸审察费元 / ㎡，（人防工程审察费元 / ㎡） 4、规划配套费住所 10 元/ ㎡，非住所 12 元/ ㎡ 5、墙体基金及散装水泥元  / ㎡ 6、项目立项及评估费按项目收取 7、项目环境评论费按项目收取元  30000 元 / 征地面积（约合元 / 征地面积（约合元 / ㎡）  / ㎡） 8、工程造价咨询费元  / ㎡ 9、工程招标代理费 30000 元（ 10 万平米以下一次收取）（约合元 / ㎡） 10、招招标网上交易费 30000 元（ 10 万平米以下一次收取）（约合元 / ㎡） 11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准） 12、原资料试验查验及各项检测费约 15 元/ ㎡ 13、工程监理费约 7 元/ ㎡ 14、三通一平、暂时设备费约 30-50 元/ ㎡ 15、拿到各个允许证的办证及公关费暂定元 / ㎡ 综合以上各项约合 90-120 元/ ㎡，有些收费项以各部门收 费标准和实质状况确立。 四、小区配套设备 包含燃气、电、供排水、通信、道路、景观等，除去景观 外，成本约 150-200 元 / ㎡。 景观因项目而异。以达到市级绿化小区为例：设计花费和 景观、树木、苗木采买及施工花费约为 50元/ ㎡。 五、营销花费 广告、策划、宣传、销售代理、预售测绘等花费依据销售 状况投入，差距较大，一般为 30-200 元/ ㎡。暂取 50 元/ ㎡。 六、财务花费 按银行及公司相关状况估量 七、公司管理花费 依据公司和开发的项目不一样， 差异较大，一般为 20-200 元/ ㎡，暂取 30 元/ ㎡。 八、不行预示费 建设部相关规定，取费基数暂定 10元/㎡ 九、营业税 营业税、土地契税、公司所得税约为 11% 综上按征 地价 50 万/ 亩，容积率，楼面地价为 375 元/  ㎡，小高层 10-17 层）地下室 2 层（战时为人防工程）， 2 个单元每单元 2 部电梯，建安工程造价取 1360-1660 元/ ㎡，先期手续取费 90 元/ ㎡，小区配套设备 及市级绿化取费 250 元/ ㎡，营销取费 50 元/ ㎡，公司管理取费 30 元/ ㎡，不行预示费取费取费 10 元/ ㎡，单位建筑面积的成本约为 2165-2465 元/ ㎡。 县市级住所小区开发成本估量 2017 年2月23日