房屋租赁合同违约的实证研究.doc

可编辑 可编辑 可编辑 经济法小组作业 论 文 题 目： 房屋租赁合同违约纠纷的实证研究 学 生 姓 名：刘静妮 唐艺嘉 卢活权 刘雪芳 黄安泰 陈宇超 李恺艺 霍九宏 董禹成 学 院： 深圳旅游学院 学 系： 旅游管理系 专 业： 高尔夫管理 旅游管理 指 导 教 师： 汪传才 教 师 单 位： 暨南大学深圳旅游学院 暨南大学教务处 201 可编辑 可编辑 可编辑 摘要：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁，居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人们从事生产经营必要的生产资料。近年来，法院受理的房屋租赁纠纷案件日益增多，审理的房屋租赁纠纷案件中出现的问题主要表现为租金欠付问题、房屋租赁合同的解除权问题、承租人的优先购买权问题、房屋转租问题、房屋租赁中装修问题、租赁物的权利瑕疵担保问题等等。本文主要通过分析广东、云南、重庆、上海、北京、河南、湖南、江苏、吉林这九个省市的房屋租赁合同违约案件，探索房屋租赁违约的特点和原因，提出一点建议。 关键词：房屋租赁合同违约 侵权行为 归责原则 目录 TOC 摘要： 1 关键词： 1 正文 3 1.房屋租赁违约概述 3 1.1房屋租赁违约的定义 3 1.2房屋租赁违约的特征 3 2.司法实践的统计分析 3 2.1双方代理律师情况 4 2.2案件地区分布 4 2.3原被告胜诉情况 5 2.4上诉请求金额情况 5 2.5判决应用的法律 6 2.6原被告类型分析 7 2.7二审情况 8 2.8上诉请求金额情况 5 2.9判决应用的法律 6 2.10原被告类型分析 7 2.11二审上诉人类型 9 2.12审理方式 10 2.13审理结果 10 3.房屋租赁合同违约纠纷的归责原则与构成要件 10 3.1房屋租赁合同违约纠纷的归责原则 10 3.2房屋租赁合同违约纠纷的构成要件 11 4.房屋租赁合同违约纠纷的表现和原因 12 4.1房屋租赁合同违约纠纷的表现 12 4.2房屋租赁合同违约纠纷的原因 13 对解决我国房租赁合同违约问题的思考 14 可编辑 可编辑 可编辑 5.1违约类型 14 5.2解决办法 14 参考文献： 15 正文 1.房屋租赁违约概述 1.1房屋租赁违约的定义 詹文天在《论城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置》中提到《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。” ⑴《房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。” 也就是说房屋租赁应当签定书面合同，口头形式和其他形式的房屋租赁合同是不符合法律规定形式的，即口头形式和其他形式的房屋租赁合同属于形式不合法的合同。⑵王利明在《标准合同的若干问题》提出标准合同应是指由一方当事人预先制订的、并由不特定的第三人所接受的，具有完整的定型化特点的合同条款。史际春与邓峰在《合同的异化与异化的合同》中给出合同或契约，是当事人双方自愿接受约束，承受向他方为交付某物或其他某种行为或不行为的法律义务或曰债（obligatio）而达成的协议或协定（conventio），亦即当事人自愿接受“法锁”（juris vinculum）的一种行为或方式。高洪宾在《违约责任与履约抗辩》中指出违约是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定或法定义务的行为。由此我们得出，房屋租赁违约就是房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，且由承租人向出租人交付租金，双方在自愿的情况下，签订书面合同，约定期限、用途、价格等等条款，以及双方的其他权利和义务来达成协议，但合同当事人没有按照约定履行约定与义务或者不适当履行义务的行为。 可编辑 可编辑 可编辑 1.2房屋租赁违约的特征 A、从主体上看，违约行为人是合同关系中的当事人，即主体具有特定性。这一特点是由合同相对性理论决定的。根据合同相对性理论，只有合同当事人才有权向对方提出履行请求或承担某种义务，第三人如果实施了侵害债权的行为，虽然