湖北赤壁市05亩地块意市场调研及定位报告.ppt

人口保持平稳低增长 2019年全市总人口52.06万人，常住人口47.7万人，城区人口约21万。;根据近年数据显示，农民人均纯收入由2019年3934元增长至2019年7044元； 城乡居民生活水平稳步提高。;;数据来源：《赤壁市统计公报》 ;;赤壁市城市背景小结;由于武汉、岳阳、黄石大中城市一直以来就对赤壁产生了辐射作用，加上高铁的开通，使赤壁市的受辐射面更提升了一个阶层，最直接的就是武汉经济圈、长株潭城市群，还可延伸到广东沿海城市，与这类城市比较，赤壁市城市毫无就业竞争优势，难以吸引外来人口，反而可能还会促进了赤壁的人口向外流出。;通过宏观经济数据图表可以看出赤壁市整体经济运行状况良好： 国民经济健康运行； 以二、三产业为主带动城市发展,但支撑力度有限； 突破万元的人均GDP和城镇居民收入，使居民消费能力持续走高； 达到富裕水平的恩格尔系数，提升了居民生活的水平和保证了固定资产投资的大幅增长。;第二部分 房地产市场概况;数据来源：《赤壁市统计公报》 ;数据来源：《赤壁市房管局》 ;数据来源：《赤壁市房管局》 ;楼盘名称;项目名称;郡都售楼部;永邦欧洲城;凯旋名都;博园;楼盘名称;商业项目代表——新街口商业街;; 引进中影集团，中影星美电影院为中影集团旗下唯一的控股院线公司；“中影赤壁电影城”是严格按照国家电影城五星级标准设计建造的现代化多功能影城，总投资2000多万，建筑面积3000平方，共设4个豪华影厅，可同时容纳580多人观影。;新街口;农副产品市场;赤壁市房地产市场小结;赤壁市商品住宅发展特征 就目前从赤壁市商品住宅供应量、销售价格以及在售项目调研结果显示，赤壁市房地产市场目前处于起步阶段，销售速度较慢市场吸纳能力较弱，且均以小体量项目为主，大型社区项目较少。具体而言： 建筑形式特征：处于从多层向高层转变的阶段 建筑工艺：多层主要是砖混结构、小高层和高层为框架结构。 销售特征：市场供需失衡，销售速度较慢，目前基本都为现房销售，但特别好的地段销售速度又太快，呈现出两级现象。 客户特征：刚性需求为主，市场对购买商品房的意识较弱，各个企事业单位都有自???房，将减少公务员购房需求，商铺需求，投资客基本可以忽略。 户型特征：主要以三房、四房为主，小户型投资产品接受度逐步提高。 景观特征：沿陆水湖大道及步行街项目基本无自然景观。;第三部分 地块分析;本案;高铁站;地块经济指标 占地：105亩 容积率：3.5—4.8 建筑密度：≤30% 绿地率：≥30% ;地块环境综述 周边项目：目前项目周边无在售楼盘，无商业。 景观资源：地块周边景点仅有高铁站站前广场。 交通条件：位于城市北大门高铁站旁，公交线路起始站，目前建设大道高铁段已投入使用，连接赤壁大道通向新老城区，随着建设大道的建设完工，该地段交通将四通八达，担负着城市人口流动的主要功能。 周边配套：暂无配套，目前主要生活配套集中在离本案月3分钟车程的河北大道沿路。河北大道沿路有可以满足生活所需的商业业态以及市人民医院和市政单位。;第四部分 项目定位;定位思考——城际高铁对房地产市场的影响 ;城际高铁开通后对房地产的影响;武广高铁赤壁站位于城北。 武广城际高铁赤壁站的开通提升了城市的交通能力，增强了与沿海经济圈的往来，成为城市中高端人群南下的主要快速输送通道； 武广高铁赤壁站是湖北省境内惟一的县级站点。将给赤壁旅游业带来了新机遇。赤壁市原来是300公里旅游圈，现在正向500公里、800公里扩展。;武广高铁赤壁站通车后，主要带来的是人口的流动，无论是北上武汉还是南下广东，都将成为城市对外的重要交通工具，在这一区域必然会新增需要容纳这么多人口的餐饮、娱乐、休闲场所，为房地产提供了基础与保障。 以武广高铁赤壁站为核心，高铁概念下的房地产市场其辐射区域将沿整个新城片区放射开，一直影响到周边湖南临湘，这也是赤壁近年来重点打造的重要片区，是赤壁对外的形象与窗口。;近年打着高铁概念的楼盘价格都是一路上扬是不是靠着城际高铁的楼盘成功都是必然的我们的项目是不是也会顺应规律而一举成功;城际高铁概念楼盘成功的主导房地产大环境向上 投资心理占主导因素;面对05年的全面调控，虽然上海房价回稳，但全国房价依然出现上升势头，于是06年，国家再次以“国六条”为核心，对05年的政策调控进行加强，以巩固调控效果。;2009年：宽松;政策预判;定位思考——swot分析;城市地位尴尬，受周边大中城市的辐射干扰，城市竞争力难以提升； 房地产市场发展正处于从传统的多层向高层过渡，正在经历从普通的以功能满足为目的的楼盘向主题文化性的都市楼盘过渡； 楼盘较多但销售速度较慢，大都从现房卖到期房，因此产品设计较落后； 限购政策实施，阻止了外地人购房，紧邻县城湖南临湘也被划入限购范围。 ;项目定位的原则至少3—5