滞销楼盘几套有效解决方案.pdfVIP

. - 滞销楼盘几套有效解决案 打造首个生活特区 【烂尾、滞销楼盘比比皆是，同样的错误，在不同的决策者身上一犯再犯，经济损失令人触 目惊心，本专栏将打破“披喜不报忧”的框框，采取连续报导的式，对开发失败或销售不力 的楼盘进行全面深入分析和探讨，总结出其中深层次的因素，引导决策者们如辩别地雷和陷 阱，同时寻找到绝处逢生的商机。】 打造首个生活特区 一、项目简介 丽岛花园，是著名的红桃K 集团在房地产业的第一个项目，占地210 亩，容积率为1.05， 建有78 栋单体楼宇，包括46 栋别墅，12栋多层和17栋高层公寓。 丽岛花园位于南湖风景区腹地，背倚珞珈山，南望狮子山，左侧右翼分别为桂子山和马房山， 同时坐拥6000 亩大面积，无遮拦南湖景观，有闻名全国的高校文化区：大学、华中师大学、 理工大学、华中农业大学等数十所高等学府环绕四，小区的园艺景观由桂、梅、兰、橘、樱、 枫、竹七大居住组团组成。每个园区一种花木为主，配以高低不同、疏密有致，颜色协调的 其它植物，形成错落有致、色彩斑斓的植物群落，给人以丰富的视觉感。 二、发展商简介 丽岛花园是红桃 K 集团联合其它五大国际知名公司，本着高起点，高标准的要求，力图建 成一流的精品住宅小区。 在此之前，红桃 K 集团一直从事医药保健品行业，但作为一个具有远见的发展商，红桃K 看准了当时房地产市场没有真正意义上的精品物业这一市场空白，乍一上市便联合国际国五 大知名公司一起联合开发中南地区最高质素的小区物业。 丽岛花园的发展商：联合置业（）XX，其合作单位包括： 建筑设计：加拿大B+H 国际建筑师事务所 环艺景观设计：XX 怡景师设计公司 室装饰设计：XX 建中设计XX 施工图设计：XX 建筑XX 物业管理顾问：市金地物业管理XX . .可修编. . . - 三、项目前期推广回顾 丽岛花园分三期开发，总占地面积约10 万平，容积率仅为1。首期总建面积3.1 万 m2, 其中 别墅 1 万 m2,公寓 2.1 万 m2 ；单位套数（共）:147 套, 其中别墅 23 套,公寓 124 套；复式单 位( 共):18 套, 其中 5 层洋房占 10 套, 小高层占 8 套；别墅均价 7500 元/m2 （未折），基本在 6000-8000 元/ m2 之间；五层洋房均价3200 元/m2 ；小高层均价3500/m2 ；复式均价3700-3800 元/m2 。 丽岛花园一期总销售额约 1.5 亿，已售达8000 万元，其中别墅销售额约 8000 万元，已售5000 万元；公寓销售额约7000 万元，已售3000 万元。 在已销售单位中，无论以销售额还是销售面积计算，社会外销比例只占 20% ，其余均为红 桃 K 公司员工部购买。比例如此小的社会外销比例，让人有一种一期销售表面风光的感觉， 表明公众对丽岛花园的认知与认同还未完全建立，对今后的销售十分不利。 丽岛花园自开卖以来，来参观的人络绎不绝。从省市领导、房产同行到普罗大众对丽岛的评 价都赞不绝口。照此情况，丽岛花园的销售应该十分乐观，但事与愿违，来参观口里都叫好 的人却偏偏甚少落订，都抱着一种观望的态度，看一看丽岛一期建成后是否真如所说的一样。 丽岛花园在上市之初是由某公司作为营销推广的顾问，其操作式以每个月一次的咨询为主， 在不长时间的推广过程中，主要作了以“告别汉口”、“丽岛新婚”、“武昌之恋”等为主题的 广告宣传以及 “明天我们住在哪里”为主题的推广活动。鉴于丽岛花园和一期的客户主要以 红桃 K 部员工所购买，社会外销比例仅占 20% 的现状况，所以无法看出前期营销推广所产 生的直接效应。 四、凌峻接手时所面临的问题 凌峻接手丽岛花园时，经过对房地产市场的深入调查和与发展商的充分沟通，逐渐明晰了丽 岛花园所面临的问题，主要分成以下六个面： 1、有价格定位，无市场定位：丽岛花园首期以 3200-3500 元/m2 推出市场，基本上可以说 是最贵的商品房，但相应的丽岛花园却没有给到市场上清晰的项目形象，这样导致市场对项 目的定价认同度不高，买家容易将项目与其它竞争楼盘进行对比，大多数买家认为，定价在 2500-2800