湖南株洲宾城市综合体项目营销速战略构想101ppt2009年.pptVIP

华天;地块属性----区位状况（商务楼）;区位属性;目标分析; 本项目占据了最繁华的城市中央地带，周边交通便利、商业繁荣、商务氛围浓郁，聚集了全市大部分最具影响力的中高档百货、酒店、商务楼，堪称株洲商业最聚集、价值最高、最繁华的区域，无论是高尚住宅、酒店、商务楼，集中性商业裙楼还是商业街，在本项目地块中都有非常强的适应性。 本项目的难点在于： 1、如何确立合理的盈利模式（产品组合模式）？ 2、如何分配各物业形态的规模？ 3、各物业形态和各产品类型如何进行合理规划和布局？;项目难点;市场机会分析;株洲房地产市场09总概;株洲住宅市场研究;天元区;芦淞区;滨江项目主要户型结构分析;二房面积集中区间：93-100平米 三房面积区间：114-162平米，以114-130为主 四房面积集中区间：120-185.8平米，以144-185.8为主。 滨江楼盘的户型面积显示出两级分化，小户型+大户型，且大户型面积普遍较大； 河西的滨江楼盘少有小户型，小户型主要集中在芦淞区的滨江楼盘，反映出芦淞区的小户型投资受市场的追捧程度。;滨江项目技术指标分析;1、滨江项目规模普遍较大，除丽景滨江稍小（8.7万平米）外其他项目规模都在20万平米左右及以上，总共提供100多万平米的供应量，供应量较大； 2、除惠天然山水国际的容积率较低以外其他滨江项目的容积率都在3.5以上，九天国际广场更高达6.84，反映出在滨江地块地价较高的条件下增加容积率成为了冲抵单位面积地价成本的主要手段； 3、滨江项目在具备外部江景资源的同时普遍重视社区内部景观和绿化的打造，绿化率普遍较高，显示出滨江项目普遍具备良好的居住环境。;案名;1、社区功能区普遍较为完善。会所、篮球场、网球场、娱乐健身场所等功能区已接近成为江景楼盘的标准设置了。 2、在强调外部江景资源的同时多数临江楼盘仍致力于社区内部景观的营造，以强化项目内各单位的景观竞争力和小区环境。 3、惠天然山水国际由于项目规模较大、定位高端，社区内更规划了迷你高尔夫球场、游艇俱乐部等针对高端群体的功能区，这些功能区对楼盘档次和形象有了非常强的拉升。 4??硬件配置方面则多强调智能化安防系统和智能化停车场管理系统。在社区网络接入、卫星电视通讯、智能化电梯运行系统等方面仍有较多可以创新的方面。;项目名称;二房面积集中区间：80-110平米，以93-100为主 三房面积区间：120-150平米，以120-138为主 四房面积集中区间：120-177平米，以143-177为主。 户型面积普遍偏大，九天广场各户型面积相对其他楼盘均有不同程度的压缩，且户型越大面积差异越大，显示出对总价控制较为慎重。;临江及典型楼盘综评;商业研究;家润多广场;写字楼----现有水平;写字楼----市场供应;写字楼----销售情况;写字楼----趋势总结; 本项目作为城市商务中心区，商务办公客户是本项目必不可少的客户群体，但基于未来几年株洲写字楼的发展趋势预测，从控制风险的角度考虑，本项目的商务功能不宜以专业的写字楼形式出现，而适宜以商住两用型的商住楼形式出现。;商业研究;华天;华天;酒店----产权式;酒店----市场解析;商业研究;商业----分布格局;商业----中心商圈;第一首选品牌、中档大型百货购物广场 负1层：大型生活超市，1500多㎡1层：化妆品、饰品、服饰、彩扩2层：数码、家用电器、五金工具、厨房用品3层：鞋帽皮具、文体用品、乐器、照相器材、健身器材、学生用品4层：精品男装5层：精品女装、内衣、童装袜类、毛线布匹、羊绒衫、床上用品6层：餐饮、电器、古玩;典型商家----家润多;典型商家----千金文化广场;商业----百货业综述;商业----典型商业街分析;商业----典型商业街分析;商业----典型商业街分析;商业----商业街综述;商业----项目周边;商业----市场解析;开发商针对用地成本较高的情况，通常采用如下三种开发模式：;高形象、高品质、高价格，突破成本价值衡量体系的城市豪宅；;模式2：价值提升模式;模式3：功能覆盖模式;豪宅溢价;价值提升;根据对以上三种高成本项目的开发盈利模式的分析，结合本项目的先天条件，我们认为： 本项目具有日渐稀缺的核心区位优势和无与伦比的江景资源，具备打造适量城市豪宅的先天条件，因此豪宅盈利模式将作为本项目的主要盈利模式之一； 株洲总体对豪宅消化力的限制，豪宅盈利模式尚不能支撑本项目的整体消化；由于本项目总体量较大，非豪宅部分的价值提升及商业服务业的一定比例的需求覆盖性规划都是保障项目盈利的不可或缺的主要因素。 对三种模式的有机组合，将是本项目规划设计的主要指导原则。;综合以上对本项目可能进行的几种盈利模式的对比分析，