物业管理规范流程.pdfVIP

. - 一、物业管理案的制订 一 学习要求 掌握物业管理对物业的基本要求 了解并做好物业管理早期介人的准 备工作 具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业 状况等调查的能力 掌握制订物业管理案的主要容、基本架构和 法。 二 学习重点 1 物业管理的早期介入 l 物业管理对物业的基本要求 物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托 按照法律法 规、管理标准及委托合同行使管理权 运用现代管理科学和先进的维 修养护技术 以经营手段管理物业 从事对物业 包括物业围的环 境 的养护、修缮、经营 并为物业所有人和使用人提供全位的服 务 使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 物业管理对物业的基本要 ①物业的设计要“科学、合理、适用和美观” 并要便维修和养护。 ②建筑材料质量和设计施工质量要好 减少使用成本。 ③配套设施齐全 能为使用人提供多种服务。 ④环境优美、安全、舒适。 ⑤为物业管理提供必要的设施。 2 物业管理的基本容 ①基本业务 包括房屋建筑物的维护、修缮与改造 物业附属设备、设施的维护、 保养与更新 相关场地的维护与管理 消防设备的维护、养护与更新。 ②专项业务 包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。 ③特约业务 包括各种与业主和使用入相关的代办业务。 ④经营业务 包括室装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋 交换以及其他业务等。 3 物业管理早期介入的物质准备 人员准备 资料准备 设备、器材准备 资金准备 4 房地产开发的基本程序 我国房地产开发的程序通常分为四个阶段 ①决策、立项阶段 通过调查研究 寻求合作伙伴 选定开发地点和开发项目 向政府有 关部门申请立项。 ②前期阶段 1 在申请立项的项目建议书基础上 经过进一步的调查研究 编制 . .可修编. . . - 项目可行性研究报告 并向有关部门申报 同时办理企业申报登记事 宜。 2 项目的规划设计工作。 3 规划设计工作的报批工作 进行工程勘探 制定开发项目的建设 案。 4 征用土地 开展拆迁安置工作。 5 完成施工现场的基础设施配套建设 做到“四通一平” 即通水、 通电、通路、通信、平整土地。 6 办理开工手续。 ③建设阶段 通过招标、投标、发包工程 进行施工建设 同时 要加强施工期间 有效的工程监理 包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理 公司的代表 直至竣工验收 交付使用。 ④营销阶段 这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段 通常包括房屋销售、 出租、使用管理 物业管理 和售后服务等。 上述四个阶段的实施不一定按部就班 有时可交替进行。 5 建筑工程基本知识 ①建筑工程分类 建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性 质、作用可分为 1 一般土建工程 包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。 2 管道工程 包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。 3 暖卫工程 包括室外给排水管道 采暖、通风、民用煤气天然 气管道敷设工程等。 4 电气照明工程 包括室外照明设施安装、架空线路、变电和配 电设施安装工程等。筑施工的特点和规律 把各个施工过程有机地组织起来 使施工过程 达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要容包括 l 落实施工任务 签订对外承包合同 2 编制施工组织设计或施工计划 3 做好施工前的准备工作 保障顺利开工 4 按计划组织施工 并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行 对比 发现问题及时调整 使各项施工活动处于最佳状态 5 做好工程施工资料分析与整理。 ③建筑工程涉及的主要工作 1 熟悉施工图样 参加图样会审 熟悉设计规模、结构特点和生产 工艺顺序 2 熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况 了解施工区 域的地理环境和施工条件 3 了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格 4 编制施工组织设计 绘制施工平面图 制定施工进度计划 提出 根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划 5 抓好施工技术及技术管理工作 6 抓好质量管理 .