51重庆天星旅游度假小镇策划.pptx

天星旅游度假小镇策划报告 曾祥庸工作室项目市场调研及破题思路项目定位项目概念性规划建议项目分期建议项目分期开发物业建议项目运营策略建议报告内容项目市场调研及破题思路 前期工作结论点及需解决的核心问题 项目市场调研及结论要点 类似案例借鉴及破题思路前期工作结论点及需解决的核心问题梳理上一阶段策划思路结论点项目总体发展方向：依托金佛山，打造重庆人的“心灵牧场”，让重庆人从此拥有“城市后花园”。项目休闲产业的缔造方式：现代休闲服务功能与现有传统产业结合，实现深度化、极致化、主题化的休闲体验。项目规划理念：大致分区、交错融合的功能分区思路。尚待解决的核心问题人从哪来？来做什么？ 需要什么？解决了上述问题，小镇该如何有序、有节奏地开发？怎样才能吸引人来？怎样才能留住人消费？怎样才能满足人的休闲欲望?为解决问题，我们进行了大量的调研—项目市场调研及结论要点调研内容包括（详见附件）针对在重庆一小时圈层有购房需求的潜在休闲消费者，我们拦截了一千多被访者，收回有效问卷200份，了解其对休闲生活方式、生活配套等方面的详细需求，调研成果详见《潜在休闲消费者调研报告》；为了更准确地了解重庆周边休闲度假市场的开发状况和客群特征，我们现场访问了仙女山5 个在售楼盘和金佛美庐，调研成果详见《休闲度假楼盘调研报告》 ；为了解决景区商业配套和商家来源问题，我们针对瓷器口、泰古书画市场、洋人街、大礼堂、展览馆、红岩纪念馆等游乐/旅游/购物场所调研共6处，完成了33份深访，其中包括：万盛石林商家调研5份，仙女山、金佛山、南川农家乐深访8份，休闲会所深访3份，酒吧深访4份，特色客栈深访2份，特色餐饮深访6份，特色商业（旅游纪念品）2份，瓷器口书画研究院深访1人，成都酒店管理专家2人，调研成果详见《商家深访报告》 ；同时，针对金佛山未来的旅游市场发展空间，我们专门深访了四川康辉的总经理和重庆黄金假期、万友国旅的旅游专家；以寻找打破金佛山景区淡旺季消费局限性的思路。潜在休闲消费者调研结论： 根据对客群的定位，我们在重庆市区投放200份潜在需求调研及产品测试问卷，以作为对本项目产品定位的有利参考。（详见附件）调研对象：受教育程度良好，多为大专/大本学历；多为企业中高层管理人员、中高级技术人员或私营企业主；总收入中上水平；在近期或未来中短期内都有较强烈的购房意向。购置物业的用途84.5%的被访者为二次置业，置业目的以休闲度假和投资为主；如在金佛山置业，其主要用途是休闲度假或老年常住/养老；如在金佛山购置第二居所，主要还是围绕核心家庭（年轻夫妻、或带小孩）的使用，部分会考虑增加给父母养老的功能；大多被访者在夏天、节假日或春暖花开的时候郊区物业度假消夏；居住天数大部分集中在20-65天，平均一年中有36天会在郊区物业中度过。 参考意义：我们的产品应该充分体现休闲度假特征，满足家庭功能需求，同时兼顾投资性。来金佛山的休闲度假行为被访者最希望在金佛山参加的休闲活动主要是爬山、散步和聊天；在金佛山进行休闲度假，被访者最希望有的几大业态配套分别是：休闲类（温泉SPA、茶坊、酒吧）；餐饮类（中餐、当地风味美食、西餐）；购物类（日常用品、特产纪念品、工艺艺术品）；在金佛山休闲，90%的被访者能接受的消费水平在200元以内；82%的被访者接受院落式主题文化客栈，其消费水平以每人每天的费用在100元以内为主。 参考意义：金佛山的开发现状使客群来景区后的休闲方式有限；但从他们的需求表述中，我们认为本案完全可以做更丰富、更有特色的休闲度假项目来吸引客群，同时对金佛山景区发展形成有效补充。购置郊区物业的特征购置郊区度假物业首选温泉景区（北温泉）、仙女山、缙云山和金佛山；再次置业首选花园洋房（49.5%）和酒店式公寓（31%）；更倾向拥有安静度假环境的郊区物业；大多数被访者需求中等面积、房间个数适中、平层结构，面积集中在90㎡的中小户型，总价35万元以内（根据市调专业经验，其实际可承受价格水平应比其选择高出15%~20%） ；大多数都要求有私家花园（院落），不排斥公共交流空间；在总价的约束下，过半被访者选择私家花园（院落）面积为20㎡以内。 参考意义：金佛山景区具有一定的知名度，但温泉景区显然更具特色吸引力，因此本案需创新个性化休闲主题与之抗衡，同时也应该考虑具有自身特色的洗浴文化。从目前被访者选择的物业档次来看，他们更倾向于中端、生活气息浓厚的度假区域。对郊区（景区）物业的相关看法郊区物业最需要的五大配套设施依次是：大中型超市、餐饮、银行、泳池和茶楼；景区物业与城区物业相比，劣势主要是距离城市太远、交通成本高、周边生活配套不完善、入住率低和安全性差等；影响购房决定的前五项因素分别是房屋单价、周边公共配套、与市区的距离及交通便利性、社区安全性和长期的升值空间。 参考意义：提高配套成熟度，克服距离和交通