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泗水县城市房地产分析报告 ———2012年1月 一、泗水城市概况 泗水县位于鲁中南泰沂蒙余脉低丘陵区，东临平邑县，南毗邹城市，西连曲阜市，北接新泰市，总面积1118.96平方公里。全县现辖10镇1乡两街道办，591个行政村；现人口62万，地方生产总值93.83亿元。县内有大小山头561座，中部是河谷平地，县城就坐落在中西部的泗河冲积平原上。城区人口13.2万人。县委、县政府制定了“西扩平原、北上南控”的城市发展方向，目前东部老城区诸多改造进行中，中部综合区基本形成，西部产业区建设已基本饱和，规划的“七纵五横一环”的主干路系统已形成。自2003年以来近9年的时间，城市建成区由8平方公里扩展为16平方公里；城市面貌和居住、生活环境得到较大改善，目前，城区到2030年达到40平方公里的新一轮规划正在修编。 泗水县位于环渤海经济圈，327国道、日东高速、兖石铁路横贯东西，244省道纵穿南北，城区西距京福高速和京沪高铁18公里。随着济兖邹曲复合中心城市的发育发展，泗水基于较为优越的地理位置和良好的交通条件下，将会更加快速的发展。 随着县城区改造的逐年深入，房地产业得到迅猛发展，房地产市场日趋繁荣，目前已投入使用和基本竣工的开发房屋272.17万平方米，未来3年仍规划有486.28万平方米的房屋开发建设。 由于国家持续加大对房地产市场的调控，我县房地产迎来诸多的机遇和挑战，所以要客观的分析我县房地产发展现状和未来走势，以促进我县房地产业健康、有序、持续发展，充分发挥国民经济支柱产业作用，推动泗水经济快速稳步的增长。 二、全国房地产市场整体形势 2010年，国务院发布了“坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”（新国十条），推出了房产新政，提高二套房首付比例，提高贷款利率优惠门槛，抑制房地产投机、投资。今年初，又推出调控政策更为严厉的“国八条”，进一步提高二套房首付至60%，发布限购令等稳定房价的措施。通过调控，主要城市房地产市场回落较大， 今年全国房地产投资增长20.1%，商品房销售面积下降1.7%，商品房销售额下降1.2%,11月全国房地产开发景气指数为99.87，创下28个月新低。万科、宝利、中海等房地产龙头企业连续4个月销售下滑，降幅普遍在20%～30%之间。可见全国一线城市房价明落，二线城市受到影响房价微落，三、四线城市虽微涨，但受大形势影响，购房观望情绪增加，房价基本持平。 刚结束的中央经济工作会议强调，2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，从2011年的抑制过快上涨，到明年的房价合理回归。楼市已经彻底入冬。 ?三、我县房地产现状 （一）房地产发展历程 我县房地产发展主要集中在县城区，基本随着住房制度改革和城区改造形成三个阶段。 1、福利房到房改房阶段 城区在1994年以前，基本以单位福利性租赁公房和街村自建的私房为主，城区住宅房屋约2.2万余处，建筑面积200余万平方米。随着1994年、1996年两次房改，城区居民住房自有化率达到80%。 2、第一轮旧城改造阶段? 2003年原工会地段实施改造，建设了“君泰新城”小区，拉开了旧城改造和商品房开发的序幕。到2004年相继开发建设了“同济花苑”、“圣源居”、“盛达小区”、“居安花园”等小区，共开发建设32.27万平方米，城区居民住房自有化率达到90%。 ? 3、第二轮旧城改造阶段 ? 2005年至今，随着旧城改造不断深入和土地挂牌出让制度的完善，城区先后实施或完成“府前花园”、“滨河水苑”、“三发舜和”、“海情圣地”、“金泉广场”等22个房地产开发改造项目，总规划建筑面积480.9万平方米；目前已完成或基本竣工239.9万平方米，尚未建设的有241万平方米。已规划即将实施的245.28万平方米。目前，城区总建成房屋面积495万平方米。城区居民住房自有化率达到98%以上。 福利房到房改阶段是人们逐步接受住房私有的进程，住房标准要求低；第一轮改造阶段，是人们开始接受房屋商品化的阶段，住房标准要求有所提高，但商品房销售量小，经济贡献率低；第二轮改造阶段，人们对住房标准追求逾高，开发建设的标准逐步提高，房价稳步上升，经济贡献率逐年提高。 （二）房地产开发情况 1、商品房开发情况 目前泗水城区规划、建设32个楼盘、26家开发企业，除永胜和圣地（昌隆）两家泗水本地公司，其余均为外地开发商进入泗水注册的公司，以福建、江苏居多。 按已进入规划阶段并包括已建成和在建的楼盘小区，总开发面积758.45万平方米，在建或基本完成的116.96万平方米，尚未开工或已完成规划的586.28万。 预计总开发投资1284998万元，已完成投资310737万元。 ?具体情况详见附表I《泗水房地产开发信息统计表》 2、土地供应情况 2007年共供应8宗土地，面积26.3643公顷