房地产业与酒店业、旅游业的产权酒店项目可行性研究报告.pdf

房地产业与酒店业、旅游业的产权酒店可行 性研究报告 1 一、产权式酒店的概念 产权式酒店，起源于上世纪 70 年代的欧美国家，开发商将每 间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者像购买住房一样投资置 业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获 得酒店赠送的一定期限的免费入住权。是一种投资与休闲度假相结合 的旅游房产新模式。 产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的综合性产 品，作为一个新的投资热点，具有很高的投资与使用价值，较容易实 现业主预期的购买目的及投资目标，据权威统计数据表明，去年北京 市涉外饭店、旅游公寓的平均出租率为 61.8% ，客房的平均房价为 392元/间天，其中，旅游公寓利润总额4.1亿元增长46.3% ，收入 利润率为27.9% ，远远高出全市其他产业增长的平均水平，另外，我 国每年的法定休息假期共有 134 天，为产权式酒店提供了一个广阔 市场空间。 产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定 性，业主可与酒店或管理公司签订《委托经营管理合同》，不用承担 酒店经营的风险而直接获得经营回报，因此业主只要投入金额不多的 首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是如果产权酒店与分 时度假相结合后，业主甚至可以实现“异地置业”。 业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权，同时还享有酒店各项 配套设施的优惠、使用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位 的度假基地，产权酒店是不错的选择，可以节约大量的个人度假或企 2 业活动经费。 对于身处优美风景区的产权式酒店，如果其自身或其拥有独特的 娱乐配套，如滑雪场、温泉浴场、运动场、特色餐饮等，就会吸引众 多的旅游人群；开发商可通过出售产权酒店的客房回笼资金，并借助 国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效 应。 二、产权式酒店涉及的法律关系 产权式酒店主要涉有两个法律关系，一是开发商与投资者之间的 房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同 法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。 （一）房屋买卖合同法律关系。 投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，这与商品房买卖是相同 的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售 文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用 权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商 品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配 套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。 （二）房屋租赁合同法律关系。 投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管 理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时 间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金 3 计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以 防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情 况。 三、透视中国产权式酒店的发展 在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新 酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒 店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽、发展、失败 的历程，那么，时下蓬勃发展的中国产权式酒店是否已具备了成熟的 发展条件呢？ 发展条件 产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来 风行于世界一些著名旅游城市和地区。产权式酒店的经营方式是开发 商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房间或度假屋的 产权分散出售给客户，客户每年来消费一定时间，其他时间则将房间 或度假屋委托给酒店经营管理。西方产权式酒店的成熟发展基于以下 条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二 是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休 闲度假。国外的产权式酒店多建在具备 3S（阳光、海滩、海水）条 件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三， 一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假指消费者每年 都有一个固定的度假计划，因而度假酒店或度假村