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审理物业管理服务合同纠纷时的法律问题分析  　　随着城市化进程的不断加快，房地产市场不断发展，一种新兴的行业大量涌现。它们对住宅小区内的单位、居民提供公共性的服务，随之而来，因物业管理服务而产生的纠纷亦不断增加，并呈上升趋势。由于我国相关的法律法规不统一、不健全，亟待完善，这就给人民法院审理该类纠纷案件增加了一定的难度。笔者结合审判实践，仅就审理该类案件时碰到的法律问题进行分析，与大家共同探讨。 　　一、物业管理服务合同的性质及法律效力　　物业管理，是指物业管理公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。　　（一）物业管理服务合同的性质　　我国合同法中尚没有物业管理服务合同方面的规定，实践中很多人认为物业管理服务合同是委托合同。就物业管理服务义务的内容来看，物业管理公司所提供的大部分物业管理义务不需要对单个业主言听计从，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物管义务即可，是由物业管理公司自行独立完成的。　　委托合同的性质，是委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果，归属于委托人，因此，委托合同由委托人承担责任。这样结果就导致业主可能要为物业管理公司的物管行为承担民事责任，这显然是违背物业管理服务的目的的。从合同目的进行解释，物业管理服务合同的性质不是单纯的委托合同。　　在物管公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物业的管理，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换等等。因而物管服务合同中的性质比较复杂，混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。　　（二）物业管理服务合同的法律效力　　在物业管理法律关系中，物业管理服务合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订的，然而物业管理服务合同的特殊性在于签约双方并不是合同当事人，物业管理服务合同的双方是作为委托方的业主委员会和受托方的物业管理公司。业主委员会签约的行为属表见代理，法律后果最终归结为全体业主。 　　二、无书面物业管理服务合同纠纷的处理  　　实践中，有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间没有订立书面合同。在无合同可依的情形下，人民法院在处理物业管理服务合同纠纷时，应留意审查以下问题：  　　（一）物业管理公司的资质问题  　　物业管理公司从事物业管理服务，除应办理相关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的相关证书。对不具备法定资质从事物业管理服务工作的物业管理公司，发生了物业管理纠纷的，在人民法院开庭审理前，物业管理公司补办相关证书的，应视为具有从事物业管理服务的资质，按双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理。对于没有取得相关资质证明的，视为双方存在事实上的物业服务关系，物业费用只能按合理成本收取。可以司法建议业主委员会解除物业服务关系，重新签订物业管理服务合同。  　　（二）物业费用标准问题  　　物业费用的收取应遵循公开及与服务相适宜的原则，合理收取物业费，标准应严格依照合同的约定。普通住宅的物业费是参照政府的指导价，确立费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算。假如未对收费标准、缴费方式进行约定，而物业管理公司对小区进行了管理，实际支出了相关费用，应当给予相应的经济补偿。  　　三、物业管理服务合同中违约责任的确定  　　根据《合同法》第１０７条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业管理合同是物业管理公司提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。审判实践中，对于业主一方未按约缴纳物业管理费用的违约责任比较明确，而对于物业管理公司未全面履行物业管理服务义务的违约责任则相对模糊，不明确。  　　（一）物业管理公司的违约责任  　　物业管理服务合同中的违约责任，双方当事人可以在合同中明确约定，没有约定的则应按照实际损失的原则承担违约责任。业主委员会有权制止物业管理公司的违约行为，并督促其限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止或者解除物业管理服务合同；违约行为发生实际损失的，应赔偿损失或者降低物业管理费；还可以向有关部门申请对物业管理公司进行行政处罚。  　　（二）业主可否行使抗辩权，拒交物业管理费  　　物业管理公司虽然服务欠佳，但业主认为尚未达到解除合同的情况，业主能否行使抗辩权拒绝交纳物业管理费？根据《合同法》第６６条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应