关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考.docx免费

设立房地产中介机构行业责任险的法律考虑 一.目前我国房地产中介开展现状 参加WTO后的中国房地产中介这块蛋糕的惑力越来越大二手房、写字楼和住宅租赁的预利益至少还有十几年的荣景房地产中介效劳仍然大有可为。笔者就以中介效劳最为活泼的上海为例2002年之前在上海外资中介机构在国内主要从事的是中物业如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务而外乡传统的中介机构那么主要从事中低端的物业如普通二手房、商品房的买卖租赁业务彼此之间的竞争并不剧烈。但是随着2002年外资中介机构承受银行15亿元的二手房贷款的受信额度标志着外资中介开始大规模进入中低端要在中低端一显身手；而外乡中介那么进军公寓、别墅等高端物业的租售预示着房地产土、洋中介的肉搏战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连房地产销售的内外销并轨也充分表达了WTO国民待遇原那么由此可见外资中介为高端外销房公寓效劳外乡中介为中低端内销房、二手房效劳的场面将最终会打破。 今天的房地产中介效劳不再是单一的房地产咨询、价格评估还有房地产经纪等活动房地产中介企业也不再是单一为卖方即一级房地产中的房地产开发商和二级房地产中的房屋产权人〕效劳更多的要对消费者即购房者负责充当着中间人这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以理解并作出积极的预防措施。 二.房地产中介活动中的法律风险 房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联络主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人使用人〕、购房者等合同主体其签订合同最根本的目的是在交易过程中尽可能地防止风险实现交易目的获得预利益。 (一). 通过中介进展房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务其中比较常见的法律问题有： 1. 来自交易主体方面的风险。 交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。 对于不同的房产所有人其在房地产进展交易的动机各不一样有的人想卖小房换大房有的人想低价买高价卖有的人那么是由于出现法律纠纷或陷入债务还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋；职工不告知便把拥有部产权的公房等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定或者直接认定合同无效。 买方委托中介机构选购房屋是出于对中介机构专业人士的信任和信赖因此对于交易主体是否合法房地产中介机构应当进展严格的审查假设中介机构未尽审查义务导致合同无效给交易一方造成损失了就应当承担相应的责任。 2. 来自交易标的物的风险。 交易标的物即是用于交易的房屋中介机构应当对房屋的有关情况予以调查假设出现以下情况中介机构应当告知该交易标的物不能进展转让：①交易标的物为建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租别人出卖人未依规定承租人而损害承租人优先购置权的；③房屋已设定抵押未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。 假设房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务给合同一方一般指买方〕造成损失的应当承担赔偿责任当然假设是委托人一般指卖方〕刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的那么由委托人承担相应的赔偿责任。 3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。 房屋属于不动产其交易规那么有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关部门进展登记出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费产权过户手续房地产理部门才会核发过户并颁发产权证书。 但是在房屋交易过程中假设双方对交房时间、付款限等约定不明引发争议其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定这样做的目的也是为了使房地产中介机构防止不必要风险和损失。 房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的理解慎重与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、代理等关结合同。同时为了防止给委托人造成损失还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况如中介机构未能尽到慎重审查的义务致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的房地产中介机构应承担赔偿责任。 (二). 房地产评估过程中出现的法律风险： 1、过失引起的风险。 这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制对可能存在的事项未能如实披露等。 一般情况下估价风