不动产登记制度-详解.docx

? ? ? ? ? 不动产登记制度-详解 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目录 1 什么是不动产等级制度[1] 2 不动产登记制度的类型[2] 3 不动产登记制度的改良路径[3] 4 参考文献 什么是不动产等级制度[1] 　　不动产登记制度是指一国根据自己国家的社会实际和法律渊源所构建的不动产物权变动的立法体例，因此又叫不动产登记体例。 不动产登记制度的类型[2] 　　目前，由于各国的历史传统、人文环境、社会背景及政治体制等因素的差异，关于不动产的登记制度立法体例也是大不相同。发展至今，世界各国不动产公示制度，以内容和效力为标准，可分为三种类型： 　　(一)契约登记制 　　契约登记制，也称为“法国登记制”、“登记对抗主义”，它是指不动产物权的取得、丧失、变更，经当事人意思表示一致订立契据即已生效，但非经登记不得对抗第三人，登记没有对当事人的实体权利起决定作用。此种登记制度起源于法国，被日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州以及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这一制度。 　　法国的立法深受早期罗马法的影响，要求权利的转让必须具备明显的表现方式。直至1795年，为适应保护交易安全的需要，法国才颁布了法律，在这部法律里首次建立了较为完善的不动产公示制度，建立该制度的目的是用来保护抵押权人。根据此时的法律，如果权利人对拥有的不动产未进行公示，就不能产生对抗第三人的法律效果。《法国民法典》制定之时，关于登记制度的规定起草者意见不统一因此直到1855年才又颁布法律建立了公示制度。该法规定设定物权的行为必须进行公示，不动产物权如果不经公示，该不动产就没有对抗第三人的效力。1935年出台了改正法律令，对1855年的法令进一步进行了完善。“而1955年的不动产公示制度的改革法令对不动产物权变动的公示大规棋地进行了实体法和手续法上的改革，确立了法国不动产登记制度的基本框架。”它将不动产公示的范围进行了扩大，不动产的公示可以适用于涉及不动产的一切有关行为，此时契据登记制度也逐步趋于完善。 　　契约登记制度有以下特点： 　　1．采用登记对抗主义。不动产权利的设立、变更和消灭仅依当事人契约达成即发生物权变动之效力。登记不是物权变动的生效要件，该登记只是对抗要件。显然，这与法国民法在物权变动中所采取的债权意思主义紧密结合。 　　2．形式审查主义。即对登记申请只审查是否具备登记手续，对登记权利有无瑕疵不加以审查。 　　3．自由登记主义。即法律不强制登记，而依当事人自主选择。 　　4．登记簿的编成方式。因无强制登记的规定，所以不以不动产为标准，仅在契约上记载经过事实，并且不核发权利证书。 　　5．登记无公信力。即登记簿上的登记权利对受让第三人没有确定为真的效力，如果有人主张，则依实体法确定其归属。 　　(二)权利登记制 　　权利登记制，也称“德国登记制”或“登记生效主义”，它是指不动产物权依法律行为的设立、移转、变更和消灭等事项非经登记不得生效的立法体制，即关于不动产物权的一切法律行为必须在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外，还必须将该意思表示予以登记。并自登记时起该法律行为方可生效。这种立法体例为德国首创，德国自中世纪以来各都市的登记薄制度已经十分发达，在《德国民法典》制定之时，由于立法者强调不动产不仅对每个人，而对整个社会的生存和发展具有特别重要的意义。同时受日尔曼法对不动产尤其是土地被特别重视的历史传统的影响，该法典充分反映了德国国家在实现其组织和管理社会职能时，对不动产物权的安全以及有关法律秩序的关注。目前权利登记制度为瑞士、奥地利、匈牙利等国家采用。德国关于不动产登记的法律，主要有“1897年生效的《土地登记条例》；1935年生效的《土地登记条例施行法》和《土地登记设施法及施行法》，1936年生效的《土地登记官职责条例》，1951年生效的《以土地登记规则处理住宅所有权事宜法》”。这些法律虽然制定己久，但至今没有大的修改。 　　权利登记制具有以下特点： 　　1．登记生效主义。不动产权利的设立、变更和消火，除当事人意思表示一致外，非经登记不得生效，故又称“登记要件主义”。显然，这是德国民法在物权变动中所采取的“合意+登记原则”的体现。 　　2．采取形式主义为主。以实质审查主义为例外的审查制度。 　　3．登记有公信力。即已经登记的不动产物权，具有确定的效力。一项物权，即使依实体法认定其登记原因不能成立或该项物权无效，应予撤销，但只要通过登记，登记簿上予以记载，仍然可确定其效力，并可以此对抗第三人。 　　4．登记强制主义。即法律规定物权变动当事人必须到登记机关中请登记，否则，其权利不予确认。 　　5．采取物的编成主义。即登记簿的编制，以不动产(土地和建筑的编号)为准，依其登记先后而编成，不发权利证书，