高端楼盘策划经典案例.pptVIP

经历了2008的中国楼市严冬之后 终于有了点阳春的味道…;走进2009的郑州楼市，智者是否应有所为？？？;郑州楼市概况;市场自用需求量仍然坚挺，中低端楼盘客群以郑州客群为主，周边地市客群在郑州置业增多，对中高端楼盘需求量也增大。短、长线投资行为呈不明朗状…… 08后河南楼市更加强了“中央效应”，以省会郑州最为突出，而地市楼市仍然处于不明朗或萎靡状；而郑州则以主城区为佳，城区边缘区域楼盘去化量仍不乐观。这再次佐证了李嘉诚的楼市“地段学说”，好地段的楼盘即便在经济低迷期仍然销量优越。 年内将出现多个经济试用房楼盘缓解低收入人群的置业难题，三环附近的“小产权”物业同时也吸引着低收入人群，二手房市场交易回暖，楼市整体市场细分日渐清晰。 城中村改造成为郑州楼市开发的一块诱人的蛋糕，已有多个城中区被实施开发。 09年将成为中国内地楼市发展的分水岭，房地产业宏观走势依赖整体经济的稳健发展。;似乎楼市严冬已然过去 投资理论：低点买入高点抛出; 营销攻略 创想; 【英地置业·农科路项目营销攻略鉴赏】;伍。定 后续问题沟通 ;商场如战场…一切皆遵从战争法则……; 壹。探 本案·环境·需求·竞争; 壹。探 本案·环境·需求·竞争;; 壹。探 本案·环境·需求·竞争;重点提示 一条路、一个学校、一个项目; 壹。探 本案·环境·需求·竞争;投资型需求：这部分需求是随着宏观经济走势变化而变化，如宏观经济增长平稳、楼市健硕发展，那么昔日外地集团“购买”将再重现，同时也能带动本地投资散户的追捧……从09年中看，郑州楼市下半年的投资型购买有望抬头……因为聪明的有钱人绝不会将“鸡蛋”只放在一个篮子里，届时如股市等投资型市场资金又将回流到楼市……;自住型需求：这部分需求都是楼市的中流砥柱，是最健康的需求。随着楼市的逐渐回暖，郑州楼市需方“持币观望”也同步回暖，各种必需消费的自住型需求都逐步抬头。了解这部分人的需求心理对日后营销推广将有引领作用……以下为自住型消费细分：;自住型：此类消费群多半属于积蓄多年，终于熬到可以自己买房了，且以一次购房为主。他们??需求特征为：谨慎中带有冲动、性价比是他们最看重的，这类客户需要职业顾问以正面的“鼓励”和肯定，以缓解其首次购房的过分慎重…; 壹。探 本案·环境·需求·竞争;板块竞争态势 本案所处板块是郑州主城区板块“地王级地段”，由：蓝堡湾（思达国际属马公寓）、圣菲城等为代表；与经三路三角地带的新贵板块相邻，其代表有已入住的鑫苑名家、阳光新城等，此两小版块客层差异不大，属直接竞争态势；过北环则为北区板块，相对来说对本案的竞争相对不大，因客层差异较大。 而东区的温哥华广场则为上东区代表作，其均价约在8500元/㎡以上，也算是郑州在售高端楼盘的一个代表。 其它板块，如西区、南区等主城区板块对本案的竞争相对弱小。;个案 例举A;个案 例举B;个案 例举C;劣势（W）： 地块内及周边无任何景观可借； 本案90㎡以下户型占总量70%对，最大面积不超过 145㎡，对富豪级客户吸引较弱； 项目农科路段与金基路环境有待整治，项目周边 微观环境欠佳； 开发商品牌知名度及品牌感染力几乎为零；;竞争 评估;没落的地王级板块有待复兴…需要解放…; 贰。谋 总则·定位·价格·客群;天下城，辉煌已经老去 森林半岛 拉动了一个区域的楼市价位之后也使命终结 中凯铂宫 “限身份购买”已成过往云烟 老街、百合略输霸气 温哥华庄园稍逊风骚 一代天骄，蓝堡湾 只换来轰然崩塌 俱往矣 数楼市领袖还看今朝 …… ;……的本案究竟要去往何方？;我们的企图：;本 案—— 大国时代的建筑语言 ;;3、产品建议 如本案以香港华艺设计顾问方案为主，我司认为小缺憾是建筑群落没有天际线变化，略显呆滞与城市标志性建筑群落形象不符。 方案中大户型不超过145㎡是否过于保守，顶层复式均无？此与地王级住区产品不符！至少是否应在A2地块体现少量经典大户？就卖有钱人 4、营销核心策略 A1平稳中求快速回笼资金 A2在稳中求最大利润 首先对西地块（A1）开发，并对其抢先推售，价位低开高走，