西安东尚新城项目可行性分析报告.docVIP

西 安 东 尚 新 城 项 目 可行性分析报告 国 世 通 地 产 营销管理中心市场部 二零二一年十二月 目 录 第 TOC \o 1-1 一章 城市区域环境分析 1 第二章 项目宗地情况 2 第三章 市场分析 3 第四章 项目市场定位 15 第五章 项目优劣势、机会、风险分析 17 综 述 19 第 PAGE 3页 西安东尚新城可行性分析报告 第一章 城市区域环境分析 一、西安市的过去与现状 西安，取安定西北之意，古称长安，现为陕西省省会，是全省政治、经济、文化、交通的中心。西安市辖新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、长安区、临潼区、蓝田区、周至区、户县、高陵十一个行政区。 西安南依秦岭，北临渭河，地处关中中部，海拔400米，地势东南高，西北低。气候属暖温带，四季分明，一月份最冷，平均气温摄氏零下1．3度。七月份最热，平均气温为摄氏26．7度。年平均降水量883.2毫米，降水天数约110天，雨季在9-10月，平均风速0.9米/秒。 西安是中国历代建都最久的城市，为我国六大古都之一，也是汉唐两代时期著名的丝绸之路的起点。历史上，先后有10个朝代建都西安，长达1100余年。汉代张骞出使西域，唐代玄奘天竺取经，出发地和归宿都在西安。在近代，1936年12月12日，以张学良为首的东北军和以杨虎城为首的西北军，发动了震惊中外的西安事变。 现今，西安已从一个消费城市变为一座新兴的工业城市，其中纺织、航空、电子工业在全国举足轻重。中国的卫星监视中心设在这里。西安有正规大学24所；科研综合能力仅次于北京和上海，名列全国第三。 西安是大西北的门户，也是全国陆路和航空交通运输的中枢之一，公路四通八达，铁路和航班连接全国各大城市，并与香港、日本、新加坡通航。作为全国旅游热点城市，西安近年每年接待近百万海内外游客。 二、城市规划分析 西安市第十三届人大常委会第21次会议通过《西安市2021 -2021城市总体规划》。《规划》针对西安市发展面临的“瓶颈”问题，按照“九宫一局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式，着力突出历史文化名城的保护规划、新城规划、交通与基础设施规划和生态环境保护规划，解决西安新时期城市发展存在的问题。 在城市格局方面采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展。 综合治理渭、灞、浐河，规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度假区及城市新的副中心。 近期规划在二环商业带上，安排新建15-20家大型超市，超市间距离控制在两公里左右。 到2021年完成“六横、七纵、两环”的城区公交骨架线网体系架构。 西安的悠久与独特，展示着它的与众不同。城市规划向利好方向发展，也将为房地产行业带来更好的机遇。 第二章 项目宗地情况 一、项目地理位置 项目位于西安市东二环韩森路延长线上，距东二环约三公里，隶属新城区韩森寨，西侧紧临幸福中路和万寿路，东侧临国家二级企业华山机械厂。可用建设用地6.75公顷。 二、土地现状 1、拆迁工作：该项目的拆迁补偿及房屋拆迁工作已完毕。 2、市政条件：该项目市政完备。项目西侧紧临成熟市政路，南侧道路已铺好柏油路面，与韩森路连接；电、上水、下水、污水、通讯均已引至红线外侧，场地内土地平整，具备开工条件。 3、本项目地块狭长，基本呈“一”字型，南北长约120米，东西宽537.6米。地形利于增加小区采光面积；不利于景观组团及楼座的安排。建议在对日照分析及居住心理分析基础上，聘请专业团队，精心规划楼座与景观。 4、地块北面约四十米处，有一组高压电力线塔，使项目居住舒适度大幅降低，将对销售及未来居住造成影响，建议将其引埋至地下。 三、项目地段分析 东尚新城所在区域城东韩森寨，处于长乐路与咸宁路之间，隶属新城区，名字由韩森冢（又名韩信坟、秦庄襄王墓）得来。西安人的历史观念里，这片区域有郊区印象，繁华程度远不如东大街、西高新、城南等地。 项目周边现在环境稍差，与东二环金花路附近相比显得落后。但交通状况良好，距东二环约三公里，公车车程约十分钟。项目西面是五六十年代的苏式公房建筑，建筑年代较早，格局陈旧；东面是五六十年代西安大建设时期兴建的六大工厂之一——华山机械厂，属中国兵器制造集团下属单位，国家二级企业；北面有部分农民自建宅，多为自用或出租，本项目的建设，将会影响其楼体采光，应作好与居民直接协调的准备；南面临住宅规划用地，占地约75亩，土地现状与本项目基本雷同，如定位相似，将产生市场竞争。但如果与本地块一并规划，共同开发，可塑造大盘气势。 寺院