石家庄华鑫商业项目定位与营销策略提报.pptxVIP

会计学;1、北国商圈商业分析;本项目地理位置示意图;;北国先天下业态配比;;北国商城业态配比;;北国东尚Mall业态配比;;大洋百货业态配比;;勒泰中心业态配比;;新源NASA业态配比;项目;调查观点： 1. 北国商圈作为石家庄影响力最大的商圈，商业氛围良好，消费人群及消费能力最旺盛； 2. 作为石家庄消费力最旺综合性商业区域，区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所； 3. 儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点。;定位方向： 1. 商圈内百货类商业已趋饱和，且本项目体量不适宜做百货——主题商城成为定位主线 2. 区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所——儿童、青少年、家庭生活配套服务类主题商城成为定位方向 3. 儿童市场呈现出：消费场所少、业态经营单一、市场狭窄的特点——以儿童、家庭生活服务产业为鲜明主题的商城成为定位要点;2、本案定位探讨;本项目定位遵循原则： A、紧跟当前市场火爆业态，同时结合周边物业进行前瞻性规划； B、补充当前市场空白产业，最大化降低项目入市风险；;本项目的定位方向： 少儿产业、少儿品牌旗舰、家庭式消费产业;本案定位：华北首家家庭亲子游乐产业高地;定位优势： 1、紧跟当前市场主流成熟业态，降低入市风险； 2、补充当前市场空白，为商业火爆打下基础； 3、与北国、新天地等已成型商业形成错位竞争，最大限度的降低风险。;消费力研究： 1、直接消费——北国商圈消费力保证； 2、转移消费——市场空白带来的潜在附加消费； 3、未来商圈潜在消费——勒泰、北国女人世界开业带来的补充消费；;形象定位：省会唯一家庭式少儿主题欢乐城 唯一儿童主题欢乐城、唯一家庭主题欢乐城、唯一家庭消费全业态商城;3、项目各楼层具体定位;;-1F：家庭主题餐饮及快餐 主要消费人群：家庭、父母带孩子、年轻时尚一族;第28页/共61页;1F/2F：儿童、青少年服饰、玩具、摄影、教育旗舰店 消费人群：家庭、3—18岁少儿及其父母;第30页/共61页;3F：育婴产品、女人风尚街区 消费人群：家庭、1—3岁育婴产业、带孩子逛街的父母;第32页/共61页;4F：儿童玩具自选超市 消费人群：家庭、3—12岁少儿及父母;第34页/共61页;5F：益智、时尚电玩娱乐城 消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族;第36页/共61页;6F：益智俱乐部 消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族;第38页/共61页;8—12F 主楼定位： 中央总部级写字楼 定位由来：A、单层面积482平米，适合企业总部；2、合计5层的可销售面积，城市中心稀缺价值；3、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。;第二部份：项目价格定位;1、销售方式确定;可选择销售方式： A、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售 问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为缓慢。 优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。 B、销售分割式产权 问题：后期必须统一经营管理 优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。;销售方式定位： A、负一层至4层——直接销售产权 B、五层至六层——返租销售;2、销售价格定位;;负一层至四层销售基价计算： -1-4层销售均价计算：市场单位面积年租金 × 预期12年收回成本期限=35000元/㎡ 5-6层销售均价计算：市场单位面积年租金 × 预期12年收回成本期限=15000元/㎡ 华鑫整体均价计算：约29000元/㎡;华鑫商业南裙楼负一层至四层价格体系;五层至六层返租销售价格：;华鑫商业南裙楼5-6层价格体系;北裙楼销售价格：;八层至十二层写字楼销售价格：;3、整体销售额测算;华鑫整楼实售额测算;4、运营方式;;第三部份：项目销售执行策略;品牌招商执行策略： 1.利用我司所积累的商户品牌资源，同时面向国内一线各类品牌（成人、商务服饰）进行招商； 2. 商户选择列举：原世贸名品商户、国内一线商务服饰、国内一线成人品牌服饰;四、销售政策及销售步骤 销售付款政策： 1. 一次性付款全款：定金一万，7日内缴清全款。 2. 分期付款：定金一万，首付60%，90天内付清余款。 销售步骤： 第一阶段推出-1、3层，第二阶段推出2、6层；第三阶段推出1、4层；第四阶段消化5层及主楼（8-12F）。;南裙楼、 写字楼回款计划;本次提报结束！ THANKS！