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* * * * * * 词语：权益 拼音：quányì 解释：应该享受的不容侵犯的权利。《中国人民政治协商会议共同纲领》第五八条：“中华人民共和国中央人民政府应尽力保护国外华侨的正当权益。”毛泽东《论十大关系》四：“中央、省市和工厂的权益究竟应当各有多大才适当，我们经验不多，还要研究。” * 词语：税金 拼音：shuì jīn 解释：税款。如：他经营无方，现在连税金也付不出了。 * 词语：规划 拼音：guīhuà 解释：比较全面的长远的发展计划。如：十年规划。计划安排。续范亭《参观造纸厂农场》诗：“通衢四达汽路长，规划市场集商贾。”如：兴修水利问题，应当全面规划。 * * * * * 词语：包括 拼音：bāokuò 解释：包含，总括。汉蔡邕《释诲》：“包括无外，综析无形。”唐刘知几《史通·列传》：“如二人行事，首尾相随，则有一传兼书，包括令尽。”老舍《骆驼祥子》九：“在这无可抵御的压迫下，他觉出一个车夫的终身的气运是包括在两个字里－－倒霉！” * * * * * * * 房地产行业培训课程 主讲：凡心 2019年8月11日 Learningisforbetterprogress 第一页，共24页。 基础概念 房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的 各种权益，房地产又称不动产、物业。 （1）土地 （2）建筑物及地上定着物 房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转 让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由 此而形成的房地产市场的综合性产业。 第二页，共24页。 房地产的特性 房地产的自然特性 不可移动性 数量有限性 寿命长久性 独一无二性 第三页，共24页。 房地产的特性 房地产的经济特性 用途多样性 保值增值性 价值高大性 相互影响性 相互影响性 易受限制性 第四页，共24页。 房地产的市场分类 一级市场 二级市场 三级市场 政府出让土地予开发商的市场； （也称土地市场） 开发商出售商品房予消费者的市场 （也称“一手楼”市场） 消费者将已购商品房再转让的市场 （也称“二手楼”市场） 第五页，共24页。 土地的使用年限 居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 综合用地或者其他用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 第六页，共24页。 房地产二级市场转让税费 序号 税费名称 税(费)率 计算基数 收取对象 征收部门 1 销售营业税 5% 销售价 售方 财税部门 2 城市建设维护税 0.05% 销售价 售方 财税部门 3 印花税 0.05%*2 每证另贴花5元 销售价 双方 买方 财税部门 4 企业所得税 15% 所得额 售方 财税部门 5 土地增值费 20%或40-100％ 土地增值额 售方 国土部门 6 登记费 0.1% 登记价 买方 国土部门 7 契税 按各城市规定 成交价 买方 财税部门 注:1.房地产转移登记按登记额0.1%收取,超过1千万元,超过部分按0.05%计; 2.房地产抵押登记按登记价0.01%取费,每项最少不少于100元; 3.房地产变更登记每项取费20元. 第七页，共24页。 房地产价格 房地产价格 土地价格和建筑物及其附属 物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。 房地产总价格 指一宗房地产的整体价格。 房地产单位价格 指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。 楼面地价 指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率 第八页，共24页。 房地产价格 房地产价格特征 权益性 两重性 形成的长期性 个别性 第九页，共24页。 房地产价格 房地产价格 1、土地出让金或征地费 2、拆迁安置补偿费 3、城市土地开发费 4、土地开发利润 1、房屋建筑成本 2、流通费用 3、税金 4、利润 土地价格 房屋价格 第十页，共24页。 用地面积：用地方案图中划定的面积。 建筑面积：建筑物外墙或结构外围水平投影面积。 容积率：指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。 建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。 第十一页，共24页。 套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影。 套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。 套内使用面积：指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。 第十二页，共24页。 套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共