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三、四线城市的商业地产如何开发运营 第一部分：三四线城市商业地产开发的特殊性 一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至 三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠 与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊 性。 特殊性一：业态组合要偏向“生活“、平价 一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。而 三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要 求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。 特殊性二：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大， 购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基 数有限，主题、特色购物中心开发也需谨慎。 总而言之，三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式” ，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较 小。 特殊性三：前期做好财务预算，并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的 返租比例在8%-10%而三四线城市实际市场租金回报仅在 3%-4% 所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，若采取售后返租，就要在培 育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系，可以将持有部分的商业与销售的 商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。 第二部分：三四线城市商业之开发现状与基本思路 1、存在的问题与基本准则 存在的问题：三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？ 这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关： 误读商业地产需求，缺乏长远的规划蓝图； 往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业 理念； 政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格； 商业地产运营服务伙伴不专业。 操盘基本准则： 重视项目地段商脉； 产权商铺合理定价； 严格把控商业规模； 先定位再商业规划； 业态定位及比例因地制宜； 提前和潜在商家接触； 合理配置租售节奏； 品牌搭配协调平衡。 2、业态分布、组合与开发模式 一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售性定位。 1） 主要经营业态： 地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐四大板块构成，基本 上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求。 2） 一般业态分布特征 黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在 1层； 品牌服装一般分布在 2-4层；③休闲娱乐类一般分布在 5-6层；④超市主要分布在 2、3层或负1层。 3） 业态组合模式 主力店（超市/百货/电器/家居）+店中店+主题商城+餐饮休闲娱乐配套 超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套 4） 三大开发模式 ①购物中心+街区；② 单体购物中心；③小型购物广场。 第三部分：三四线城市商业之一一开发模式研究 1、选址 1） 老城区选址 一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。 缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。 老城区综合体选址的风险控制：拆迁风险、政府风险、金融风险。 2） 在城市新区选址 新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造； 周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求； 地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为 CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少， 人口聚集不够，难以形成气候。 2、 物业组合模型与业态设计特点 1） 发达地级城市综合体物业模型 五星级酒店（5-6万nf）,购物中心（5-10万nf）,商业街区（2-3万nf）,公寓（5-8万W）,写字楼（4-8 万itf）。例如苏州圆融星座。 2） 中等发达地级市城市综合体 四星级酒店（3-4万W）,购物中心（5-10万W）,商业街区（2-3万nf）,公寓（2-4万W）,写字楼（1-2 万itf） 公司发展战略及资金情况3、 全国成功案例解读 公司发展战略及资金情况 新区、大型综合体项，班一时睡无役面. 新区、大型综合体项，班一时睡无役面., 城市政策风应和整体规划 发展模式、商业定位、开发时序、租售模式。研究要点：区域背景、物业配比、 发展模式、商业