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房地产基础知识培训 Document number : WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT 房地产基础知识培训 房地产销售人员需要掌握哪些基本知识 培训的结构主线 做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识 一、房地产常用名词 二、房地产价格的构成 三、城市和城市规划知识 四、 房地产建筑知识 五、 房地产测绘 一、房地产常用名词 房地产土地的使用年限是如何确定 的 ?居住用地年; 工业用地年 ?教育、科技、文化、卫生、体育用地年; ?商业、 ?商业、 旅游、娱乐用地 ?综合用地或者其他用地 年。 答:房地产土地的使用年限是如何确定的 ?居住用地七十年； ?工业用地五+年; ?教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; .商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合用地或者其他用地五十 ?房子的居住时间是多少，土地 使用年限届满后，该怎么办 ?房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财 产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土 地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所 有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用 地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用 证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国 家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提 下，继续使用该土地。 ?契税 ?契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房 价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房 地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用 房减半） ?公共维修基金 ?公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备 的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房 时交纳，比例为购房款的2%。 ?印花税 ?印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的 —种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面 广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税 义务等特点。 ?五证：国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工 程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可 证。 ?两书：住宅质量保证明书，住宅使用说明书 ?一级市场 ?二级市场： ?三级市场： ?房地产产权： ?三通一平： ?七通一平:通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、 通天燃气或煤气、平整土地 ?期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至 取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期 房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 ?现房准现房 ?开间、进深: ?定金 ?定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保 的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的 在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。 根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当 以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的 期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额 由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%o ?如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权 以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他=1￡：= 以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他 =1 ￡：= 人，应当向购房者双倍返还定金。 ?当商品房达到何种形象进度时，才 可以办理预售许可证 ?七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须 建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。 ?总价格、单位价格和楼面地价的区别 ?楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑 面积的土地价格。 ?楼面地价=土地总价/总建筑面积 ?楼面地价=土地单价/容积率 ?第二章城市和城市规划知识 ?城市规划常用术语及指标 ?容积率 ?—定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 ?建筑密度（建筑覆盖率） ?一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 ?什么是绿化覆盖率（绿化率） ?绿化覆盖率是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投 影面积之和与建设用地面积的比率（%）。 ?绿地率 ?绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住 区用地的比率（%）。 基本资料：总用地面积：平米 总建筑面积：41780平米其中： 计容积率建筑面积：36330平米 不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房） 建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：2109。平米商业建筑面积：1255。平米 容积率： 覆盖率：41% 地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该 房间净高的1/2者为地下室； 半地下室:房间地平面低于室外高度超过该房间的 净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室. 建筑物的分类 ⑴建筑物使用性质分类： 居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 ⑵按建筑物层数或总高度分类： 住宅按