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项目拓展论证管理办法 编号： 版号：A/0 页码：第 PAGE 7 页 共 NUMPAGES 7 页 项目拓展论证管理办法 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目的 为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。 适用范围 适用于房地产新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。 术语与定义 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。 职责 投资发展部 负责开展基础研究。 负责编制土地储备计划。 负责土地信息的收集分析和判断。 负责进行筛选并提出内部立项建议。 组织开展项目可行性研究，汇总编制可研报告。 负责根据公司决策，获取土地。 项目公司开发部 负责土地信息的收集分析和判断。 营销管理部 负责新项目的前期市场调查分析。 负责编制项目前期定位与策划报告。 负责提出新项目的初步营销计划。 商业管理中心 负责项目前期商业定位。 负责商业规划初步方案。 设计管理部 负责规划设计分析，编制规划设计草案。 运营管理部 负责完成工程进度计划。 成本管理部 负责完成新项目开发成本估算。 财务会计部 负责完成新项目经济效益测算。 法律合约部（法律顾问） （法律顾问）负责新项目法律风险分析。 按权责办理新项目部筹备事宜。 工作程序 信息收集与甄别 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息。各类招商会与项目推介会等。 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 了解到有效土地信息后，项目公司开发部需于最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》，项目公司开发部根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断。 通过初步判断，对符合公司发展意向的土地信息通过《土地信息采集表》的形式将土地情况报送审批，具体按《权责手册》执行。审批通过后进入发展项目确定阶段。如未通过，则存入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。 发展项目确定 土地信息经初步判断通过审批后，投资发展部根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请公司法律顾问提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的法律风险判断。 投资发展部根据需要组织进行项目实地勘察，营销管理部负责对项目周边市场进行初步市场调查分析，并根据市场情况和项目特点做出项目前期定位，项目前期定位至少需包含以下内容： 项目的档次、主要客户群、户型。 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。 涉及独立商业体的部分，由商业管理中心负责该部分的前期商业定位。 投资发展部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理： 常规项目，易于规划的：可与设计管理部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，并由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。 特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和项目前期定位建议交由设计管理部做出规划设计草案，交成本管理部做出建造成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。 投资发展部根据项目情况，做出初步经济测算结果。 投资发展部形成《项目立项审评报告》，经投资评估委员会评审，按《权责手册》审核审批后，申请召开公司专项汇报会。 项目立项申请获得批准后，进入可行性研究阶段，未通过则调整或放弃。 项目可行性研究 项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成《项目可行性研究报告》。 投资发展部根据项目情况，通过分管领导，向公司总经理申请成立项目可研小组，制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，并发给各相关部门。 投资发展部根据可行性研究计划，组织各相关部门对项目进行现场勘察，并组织完成如下工作： 项目可研小组进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。 法律合约部（法律顾问