文案广州金地增城项目整体定位与发展战略.pptxVIP

会计学 1 文案广州金地增城项目整体定位与发展战略 2 项目界定和问题的结构化分析 第2页/共45页 3 项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应” 项目所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的核心地区； 项目周边围绕着珠三角核心城市，广州市、东莞市、深圳市。 深圳 东莞 广州 40分钟 40分钟 60分钟 区位关系 第3页/共45页 4 广州、东莞、深圳为珠江三角洲最发达的城市之一，经济增长迅猛； 产业结构以第二产业为主导，第三产业发达，高度工业化的城市。 而广州、东莞、深圳及其周边地区具有良好的经济基础，潜在客户群消费能力强 经济背景 资料来源：《广州统计年鉴》、《深圳统计年鉴》、《东莞统计年鉴》 第4页/共45页 5 广州科学城 永和经济区 产业现状 第5页/共45页 6 项目位于新塘镇以北，新新公路两侧，位于广州城区东部，交通条件正趋于完善 新新公路（新塘镇至中新镇），目前为2车道，为贯穿地块对外唯一通道； 新新公路现已拓宽（4车道）至项目南侧1.5公里处。 资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要 城市 里程 车行时间 天河 40km 40~50分 黄埔 40km 30~40分 增城 30km 40~50分 莞城 45km 40分 新塘镇 15km 15分 交通状况 第6页/共45页 7 区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法 属性 诠释 区位属性 位于珠三角核心区位 穗深港黄金走廊 邻近广州、深圳、东莞等珠三角核心城市 区域经济基础较好 潜在客户群消费能力强 城市发展的主要方向上 位于都会区向东发展的主要方向上 区域产业支撑明显 邻近广州经济技术开发区、广州科学城、新塘工业园、新塘镇 离中心城区有一定距离 距离广州城区车程在40分钟左右，属郊区物业 项目属性 郊区大规模房地产项目 占地约4,800亩，容积率≤0.9 交通一般、可达性较差 周边生活配套匮乏 新新公路（2车道）为对外唯一通道，路况较差 距新塘镇15km，周边无可利用的生活配套 较好的景观资源，但不具有唯一性 原生树木覆盖的山体 余家庄水库 荔湖高尔夫 第7页/共45页 8 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） 项目占地为4,800亩，容积率≤0.9，不具有比较优势 远离主城区，新新公路为对外唯一通道，路况一般 原生树木覆盖的山体、余家庄水库、荔湖高尔夫、皆为稀缺的自然景观，但不具有唯一性 距新塘镇15km，周边无可利用的生活配套 众多的大型产业和中小服装中小企业，大量高收入人群，潜在消费力较强 所在广园东板块，品牌开发商进驻，大盘热点区域，产品线丰富，未来市场竞争激烈 1、郊区大盘开发 2、可达性较差 3、稀缺的但不具唯一性的景观资源 4、生活配套匮乏 5、产业支撑明显 6、竞争热点区域 第8页/共45页 9 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 R1 R2 传统大盘开发模式，从属区域价值体系 突破区域价值体系，建立品牌价值 产品陷入同质化竞争 产品实现差异化 客户群单一，销售压力较大 细分客户市场，找准目标客户，实现首期成功 第9页/共45页 10 项目发展战略 Q1: 走什么样的发展方向，才能实现金地在华南地区新的品牌价值？ 第10页/共45页 11 市场环境分析 在现有的市场上，我们寻找郊区大盘的成功因素，及我们可能的发展方向是什么？ 第11页/共45页 12 市场分析小结： 房地产开发水平整体较高，郊区大盘主要以优越的自然环境、高品质产品、高水平园林景观设计和低价格(低成本）为主要核心竞争力，自身具有较好的配套及服务 郊区大盘主要集中在东南板块上，由于在城市发展的主要方向上，交通状况较好 传统的观光旅游向商务旅游、休闲旅游转化，由此也带动了广州休闲地产的兴起，开始出现了旅游概念的开发模式 成功的郊区大盘通常有强势的地缘产业背景支持 消费者的地缘特征明显，通常为半小时车程范围内 强势营销是广州大盘的显著特色之一 第12页/共45页 13 现有郊区大盘发展阶段模式研究 通过项目发展阶段模式研究，寻找市场上郊区大盘发展阶段和价值化的比较，从而探求我们可否向更高的层面发展 第13页/共45页 14 区域周边典型成功大盘发展阶段定位 提交产品 产品与配套 提交服务 展示体验 物质 精神层次 低 差异点 高 无关的 顾客需求 有关的 我们可能选择的发展方向 凤凰城 新康花园、 新世界花园 紫云山庄 翡翠绿洲 雅居乐南湖半岛花园 南海万科四季花城 我们发现： 区域周边楼盘大多处于从提交产品到提交服务，从物质层面到精神层面的过渡阶段中 以体验为主导的展示全新生活理念的Resort发展方向是否是我们的最佳选择？ 第