【课件】房地产项目工程管理.pdfVIP

房地产项 目工程管理 全流程 房地产项 目开发的成功之道 主讲人 ：黄明玉 主讲人介绍 黄明玉 l 资深房地产项 目一线实战操盘手 ，曾任蓝、绿城房企项 目总等 ； l 二十五年房地产从业经验 ，主持开发多个成功项 目 ； 具丰富项 目全程开发经 验 ，涵盖投资决策、选址拿地、市场研究、项 目定位、规划设计、工程施工、 营销管理、招商运营、财务成本、税收控制、竣工验收及交付管理等 ； l 清华大学房地产总裁实战教学班讲师、中房俱乐部房产资深讲师、大学房地 产客座教授 ；为清华大学、长业控股、秋实地产集团、外海集团等名校、机 构、企业授课 ；讲课深受欢迎 ，务实、系统、接地气。 课程提纲 前言 一、项 目工程管理 二、设计管理 三、施工管理 四、会议及资料规程 五、工程进度控制 六、项 目工程质量管理 七、质量检测与验收 工程展开 营销展开 首先要明确一个思路 ： 工程管理其实不仅仅是工程主体的管理 ，同时还牵涉到园林景观 ，牵涉到场外的道路 市政综合管线等等各个方方面面。 工程管理总的目标 ： 把控好它的质量、进度、成本 工程前期准备 ，如开工前会议上陈述清楚主要甚至详尽的规程。 具体包括现场的准备、工程前总包监理设备材料的招投标 ，包括招 投标过程当中的考察等等。 工程展开以后 ，最主要的就是工程的进度和质量。 三位一体 ： 质量做得精致 ，那么进度也是基本可控的 ，成本也是在合理范围的 ； 如果项 目现场和质量等都是粗糙的 ，那么成本也会比较粗糙 ，往往 也会误工。 最后的环节是竣工验收环节。房地产项 目的竣工验收有两个 方面 ，一个是主体竣工验收 ，一个是项 目综合竣工验收。 一、项 目工程管理 房地产项 目工程最核心就是主体建筑。 这是一个非常重大的一个方面 ，包括园林景观、场外道路、水电气暖、 市政管线等方方面面的场外工程。 所以 ，项 目工程不仅是一个主体。 项 目的工程管理其实不是一个简单的 ，孤立的部门。 他跟两个方面紧密关联 ： 第一是设计 ， 第二是报检报批 ， 项 目前期啊 ，这三个方面是统一在一起的 ，我把它归类为工程类。 怎样管理好工程质量 ？ 质量是最核心的基础。根据我个人心得 ，工程质量的核心阶段还是要 上溯到设计环节上。也就是说 ，设计其实是工程的核心环节 ，或者说 起到了非常重要的基础作用。 具体来说 ，施工图设计 ，包括园林景观、市政管线水电取暖。在各个 市政设计的基础上 ，同时还必须进行管线综合等等。 市政的一些工作上 ，经常看到大马路挖挖刨刨 ，其实是没有一个很好 的统筹 ，带来各方的不协调 ，那么毫无疑问 ，它的成本也好 ，供气也 好 ，社会感官影响也好 ，都是会有比较大的问题的。 工程前端的准备最核心的是哪点 ？ 招投标 ，尤其是总包主体。 某种程度上来说 ，总包主体跟我们的业主开发商的整个关系 ，有一点 像谈恋爱结婚 ：基础打得好 ，最后整个工程项 目开展就会比较顺利。 接下去 ，就是开工前的技术交底。 设计还是要统筹一切的 ，无论是作为我们 甲方的工程管理人员 ，作为 总包的技术人员和各个班组 ，包括监理等等 ，务必心中有数 ，后端实 施的时候才能够掌控好。 怎样管理好工程进度 ？ 在工程施工管控的时候 ，其实也是有许多方面配合主导的 ： 简单说就是 “人机料”。 “人”是指工程中需要充分的劳动力和各个班组的综合配合 ； “机”是指机器设备配套齐全。现在很多都是机械化作业或机器配置 ； “料”是指施工材料。 很大程度上就是需要人机料三位一体的配合。 二、设计管理 我们现在的项 目开发很多都采取规划方案是一家设计 ，单位施工图设 计是另一家当地配套的设计单位 ，这当中就有一个配合和交底的问题。 一定是要让方案设计单位和施工图设计单位 ，这两家设计单位进行一 个完整的技术交底和相互讨论。 技术交底包括 施工图设计牵涉到哪些方面 ？ 在做施工图设计前 ，首先要进行地质勘查 ，接下去是深基坑维护。 一般来说 ，现在都要做地下一层、两层甚至三层 ，所以深基坑维护方 案、勘察结果 ，包括地下人防、地下停车位等的一些考虑 ，要进行