策划领域的经济测算及分析.pptxVIP

会计学;第1页/共39页;一张完整的经济测算表 第一部分：指标 第二部分：横道图 第三部分：成本 第四部分：投资计划表 第五部分：销售收入 第六部分：来源运用 第七部分：利润表 第八部分：现金流量表 第九部分：敏感性;经济测算在策划领域的应用;案例一：星河丹堤;;问题：做什么样的物业组合，发展商收益最大化？;;构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)——项目总收益 A——产品价格（市场价预估） X——产品建筑面积 函数构建的假设前提：1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）； 2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）； 3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数;结论：1、增加TH的容积率，增加TH的建面，可更大地提升项目的价值。（另：增加TH的比例在一定程度上也降低了工程造价） 2、小高层的容积率提高，实质上也增加TH的面积，因此也可增加项目的价值。 3、作为提升价值形象的别墅户型，增加其容积率有利于项目价值最大化。;产品分析——价值最大化产品比例小结;案例二：龙华某项目;方案1：各类产品均好;方案1：各类产品均好;方案2：TH最大化;问题：哪个方案的收益更高（售价的预估）？;价格预估：静态比准——产品类比法;项目产品分布示意图;用波士顿矩阵定义本项目的产品属性 ;建立比肩深圳的参照系，确立项目地位 ;SUPER STAR：联排别墅当属本项目价值标杆产品，参照波托菲诺/香蜜湖1号同类产品定价;PRE-STAR：六甲别墅/楼王当属本项目创新产品创新产品定价原则——以上游的可替换产品为高限;CASH COW：板楼产品属于市场主流产品，参照香密湖1号，中信红树湾等同类产品定价;STAR+CASH COW：复式产品属于本项目相对创新产品，参照香蜜湖1号，星河丹堤，天鹅堡3期，蝴蝶谷等同类产品定价;STAR+CASH COW：圆楼产品属于本项目相对创新产品，参照东堤园，中信红树湾1期，熙园等同类产品定价;CASH COW：1梯2产品属于未来豪宅边缘产品，参照香密湖1号，水榭花???，香域中央等同类产品定价;;一线城市一线豪宅价格趋同;圣莫丽斯楼王：200-230平米 ，均价3.3万/平米 星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均价3.3万/平米 星河丹堤看湖复式：170平米，均价3万/平米;高层产品 星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均价3.3万/平米 圣莫里斯不看湖平面：160平米，均价2.6万/平米 星河丹堤看湖复式：170平米，均价3万/平米;经测算项目的利润总额为455755.35万元、税后利润（净利润）为341816.51万元、投资利润率为243.67%、投资净利润率为182.75%。财务费用（借款利息）为7776万元。详细指标见下表：;经测算项目的利润总额为387524.80万元 、税后利润（净利润）为290643.60万元 、投资利润率为206.56%、投资净利润率为154.92%，财务费用（借款利息）为7560万元 。详细指标见下表：;两个方案中，“各类产品均好” 方案的利润总额、财务内部收益率以及客户满意度都高于TH最大化方案，动态投资回收期较之更短，所以建议采用“各类产品均好”方案。;案例三：金光华**;问题：在售期项目销售资金回笼计划如何？;销售期;销售期;销售期;THE END！