首创集团密云别墅项目投资分析报告.pptxVIP

密云项目投资分析报告北京首创集团运营部北京市别墅市场概述区域别墅市场概述项目地块分析产品定位初步探讨财务分析北京市别墅市场概述别墅土地供应受限市场供应未来独栋别墅产品稀缺独栋产品供应受限政策导向人民收入提高别墅生活成为最终理想市场需求人民生活品质提高北京市别墅区域分布北京市各区域别墅价格比较可见，朝阳区别墅价格最高，均价达15000元以上，平谷地区的均价最低，只有4200元，而本案所在密云区域均价为6740元，仅高于平谷区与房山区，低于其他区域的价格。决定别墅销售价格的因素地域距离产品品质销售价格自然环境开发商品牌别墅市场客户分析 绝大多数客户为二次置业或二次以上置业，对产品品质要求很高。 别墅市场客户分析8000～9000元/㎡接受度较高。 别墅市场客户分析独栋别墅成为主要需求。 未来别墅市场发展展望 市场供应2005年北京市别墅供应量较大，保持300万平方米以上有效供应，而由于土地政策的影响及政府对别墅及高档公寓的一些限制，别墅用地已叫停，预计今后别墅项目不会大规模放量推出。产品及价格以往的别墅产品中联拼式供应的主流，但随着经济的发展，购买力的增强，房地产的水平不断提高，今后独栋别墅将是发展方向，也直接导致别墅市场价格的不断攀升。建筑风格随着行业的发展，建筑风格不再是完全照搬欧美风格，而是把这些建筑形态做的更加符合中国人的生活理念与习惯，并且更多的关注智能化及人性化设施，只要整体协调的建筑风格便是好的建筑风格。户型设计目前北京的别墅消费者大部分都不缺房子住，他们买别墅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式，因此他们需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上原因，现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加深入。1、我的经营理论是要让每个人都能感觉到自己的贡献，这种贡献看得见，摸得着，还能数得清。2、你一生中卖的唯一产品就是你自己3、 决定经济向前发展的并不是财富500强，他们只决定媒体、报纸、电视的头条，真正在GDP中占百分比最大的还是那些名不见经传的创新的中小企业；真正推动社会进步的也不是少数几个明星式的CEO，而是更多默默工作着的人，这些人也同样是名不见经传，甚至文化程度教育背景都不高，这些人中，有经理人、企业家，还有创业者。4、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。5、“时用则知物”，即从预测市场对商品需要的信息，预测市场商 品经营的情况。6、在所有组织中，90%左右的问题是共同的，不同的只有10%。只有这10%需要适应这个组织特定的使命、特定的文化和特定语言。7、讲智谋，讲果断。以“智、 勇、仁、强”为经商要领，否则，“其智不足与权变，勇不足以决断，仁不能以取予，强不能有所守，虽欲学吾术，终不告之矣。8、企业的情况很复杂，所以应该有壮士断臂的勇气和决心，因为这个放弃减少了对他的很多压力和拖累，使他更有力量，寻找更好的机会来发展。北京市别墅市场概述区域别墅市场概述项目地块分析产品定位初步探讨财务分析本区域别墅市场优劣势分析自然资源得天独厚优势分析离机场相对较近未来发展趋势良好京承高速开通未得到市场充分认可销售压力较大别墅生活氛围不足劣势分析地域位置较远土地供应量宗地名称宗地位置土地面积（平方米）建设用地面积（平方米）规划建筑面积 （平方米）规划用途成交日期成交价（万元）受让单位开发程度北京市密云县密云镇南菜园村(原体育场)住宅用地密云镇南菜园村32502.7717005.7722100住宅2005-12-52300北京青和行置业有限公司三通一平北京市密云县密云镇果园西路东侧住宅用地密云镇果园西路东侧2055921537000住宅兼容商业服务业2005-12-72120.85北京利宝房地产开发有限公司六通一平北京市密云县双龙水泥集团住宅、商业服务业用地密云县溪翁庄镇密溪公路东侧334854.571334854.571201000住宅兼容商业服务业2005-12-517676北京新博城房地产开发有限公司六通一平密云县水源九厂路北住宅项目用地密云县水源九厂路北169404141319170000居住、商业2006-4-1711205.1北京首都机场房地产有限公司六通一平土地供应量分析以后该区域集中放量较大，有可能出现与本项目直接竞争的项目，但密云别墅市场将更加成熟，被市场所认可。竞争产品分析——基本资料 项目 编号项目基础资料项目名称项目位置发展商销售电话1紫霞谷密云县穆家峪镇东2公里北京优龙国际生态旅游度村投资有限公96 610565882茉莉山庄密云县密云镇西大桥南口1000米北京太扬置业房地产开发有限责任公9898/999