教学配套课件：房地产法(第三版).ppt

第一节 房地产纠纷概述 一、房地产纠纷的概念和特征 房地产纠纷是指公民之间、法人之间、公民和法人相互之间以及他们与房地产管理机关之间有关土地和房屋权利义务的争议。 房地产纠纷特征： (一)房地产纠纷的争议标的价值大 (二)房地产纠纷涉及面广、法律关系复杂 (三)房地产纠纷政策性强 第一节 房地产纠纷概述 二、房地产纠纷的种类 (一)按纠纷涉及标的分：土地纠纷；房屋纠纷。 (二)按纠纷的法律性质分：房地产行政纠纷；房地产民事纠纷；房地产消费者权益纠纷。 (三)按纠纷涉及的民事权利性质分：房地产物权纠纷；房地产债权纠纷。 (四)按发生纠纷的法律关系是否具有涉外因素分：国内房地产纠纷；涉外房地产纠纷。 (五)按纠纷发生的时间分：当前房地产案件；历史遗留房地产案件 第一节 房地产纠纷概述 三、处理房地产纠纷的原则 公民住宅利益优先原则 消费者保护原则 利益协调和兼顾原则 第二节 房地产纠纷的行政处理 房地产纠纷的行政处理形式有两种:一是行政调处,二是行政处罚 一、行政调处 (一)行政调处是指行政机关对房地产纠纷的调解和处理 (二)行政调处的程序 1、申请与受理 2、查清事实 3、调解处理 第三节 房产税法律制度 (三)纳税主体 房屋所有权人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人，在一定条件下，均可以成为纳税人。 (四)房产税的税率 依照房产余值计征的，税率为1.2%，依照房屋租金收入计征的，税率为12%。 （五）房产税的缴纳 第三节 房产税法律制度 (六)房产税的减免 国家机关、人民团体、军队自用的房产； 宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 个人所有非营业用的房产； 经财政部批准免税的其他房产，包括危险房屋、大修停用期间的房屋、微利企业和亏损企业的房屋等。 除此以外，纳税人缴纳房产税确实有困难的，还可以由省、自治区和直辖市人民政府确定给予定期减征或免征。 第三节 房产税法律制度 二、契税 契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。以下列方式转移的，也征收契税：(1)以房地产作价投资入股的；(2)以房地产抵债的；(3)以获奖方式承受房地产的；(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受房地产的。 (一)契税的纳税主体：房地产权利转移的承受人 （二）契税的计税依据 (三)契税的税率 比例税率，现为3%～5%，亦可由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内结合实际情况确定。 第三节 房产税法律制度 (四)契税的减免： 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，直接用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。 2、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的。 3、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩的土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 4、依照我国有关法律规定，以及我国缔结或参加的双边或多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受房地产权利的，经外交部确认，可以免征契税。 4、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，并且是在国家规定标准面积以内购买公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。 此外，根据1999年7月财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知，个人购买自用普通住宅暂减半征收契税。 第三节 房产税法律制度 三、印花税 印花税是国家对在经济活动中或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税 (一)印花税的征税对象： (二)纳税主体 (三)计税依据 (四)税率 比例税率；适用于房地产产权转移书据(0.05%)和房屋 租赁合同(0.1%)。 定额税率；适用于房地产权利证书，每件人民币五元。 （五）印花税的缴纳 第三节 房产税法律制度 四、销售不动产营业税 营业税是在土地使用权转让和建筑物出售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出售者征收的一种税。 (一)纳税主体 在中国境内转让土地使用权或销售建筑物及其他土地附着物的单位和个人 (二)征税对象和计税依据 对象：销售不动产的收入金额，全部价款和一切价外费用 依据：计税依据是法定收入额 (三)税率：销售不动产、转让土地使用权的营业税税率为5%。 （四）营业税的缴纳 第三节 房产税法律制度 五、转让房地产所得税 (一)纳税人：转让住房的公民个人 (二)征税对象：转让住房收入所得 (三)收入所得的计算：房屋实际成交价－(房屋原值＋转让过程中缴纳的税金及有关合理费用) 第四节 房地产“费” 房地产“费”是指在房地产的开发、经营活动中发生的