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PAGE 1 操作房地产住宅项目营销策划全案(1) 　　如何操作房地产住宅项目的营销策划全案（1）　　作为房地产从业人员必需了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容。这就要依据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成，明确自己操盘的产品在市场上是什么?怎样做的？为什么这样做?与同类产品的差异化特色是什么？等等,这是形成一个房地产住宅项目的营销策划全案的前提基础。　　建设项目的全程策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分： 1，项目投资（代理）可行性争辩；2，项目规划设计策划；3，项目质量工期策划；4，项目形象策划；5，项目推广策划；6，项目销售管理与执行；7，项目客服策划。　　第一部分：项目投资（代理）可行性争辩　　项目投资（代理）可行性争辩是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对目前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统精确?????的市场定位和项目价值发觉分析，然后依据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。　　项目投资（代理）可行性争辩具体内容如下　　一、项目用地周边环境分析　　1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状。　　2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况。　　3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。　　4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·消遣、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响 。　　二、区域市场现状及其趋势　　1．宏观经济运行状况　　2．当地房地产市场概况及政府相关的政策法规　　3．当地房地产市场总体供求现状　　4．当地商品住宅市场板块的化分及其差异　　5．当地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉　　6．当地商品住宅客户构成及购买实态分析　　三、土地SWOT分析　　1．项目地块的优势　　2．项目地块的劣势　　3．项目地块的机会点　　4．项目地块的威逼及困难点　　四、项目市场地位　　1．类比竞争楼盘调研　　2．项目定位：　　a市场定位（区域定位、主力客户群定位）　　b功能定位　　c建筑风格定位　　五、项目类比可实现价值分析　　a选择可类比项目　　b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重　　c分析可类比项目价值实现的要素的对比值　　d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值　　e依据价值要素对比值推断本项目可实现的均价　　1，类比土地价值打算因素　　a类比土地价值：地段资源差异　　※市政交通及直入交通的便利性的差异　　※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素养的差异　　※周边市政配套便利性的差异　　b项目可提升价值推断　　※建筑风格和立面的设计、材质　　※单体户型设计　　※建筑空间布局和环艺设计　　※小区配套和物业管理　　※形象包装和营销策划　　※进展商品牌和实力　　c价值实现的经济因素　　※经济因素　　※政策因素　　2，项目可实现价值分析　　·类比楼盘分析与评价　　·项目价值类比分析　　a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算　　六、项目定价模拟　　1．均价的确定　　2．项目中具体单位的定价模拟　　七、项目投入产出分析　　1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标　　2．项目受期成本模拟　　3．项目收益部分模拟　　·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表　　·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表　　·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响　　八、投资风险分析及其规避方式提示　　1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性　　a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功　　2．资金运用的风险性　　·削减资金占