房产项目规划设计管理.docxVIP

PAGE 1 房产项目规划设计管理 　　房产项目的规划设计管理　　规划设计工作是一项较单纯的技术工作，任务　　规划设计管理则是作为地产商自己实施的对投资开发项目开放的有目标的管理活动。地产商的唯一投入就是资金，投资的目的是赚取　　大型项目的设计管理，作为管理规划师，要有明晰的设计程序，应知道在什么时候作什么事。作出明智的选择，比什么都重要。选择意味着确定下一步的方向，假如选择消灭偏差，就会走入误区，多走很多弯路。因此，管理与策划一样重要，而作为一个大型项目的设计管理，应重点围绕以下三个要点进行把握。　　管理要点一：调查争辩　　一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的进展和变化在很大程度上是由进展商的引导和媒体的渲染促成的。地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了进展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深化争辩，项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。而这都需要对市场进行深化细致的调查争辩。　　房地产不同于其他流淌商品，市场竞争存在较强的地域性，往往以一个城市为单元，在城市的范围内开放公司与公司，住宅与住宅，写字楼与写字楼、商场与商场的竞争。由于资金需求较大，很难有几家公司垄断市场的状况，深圳各类大小的房地产公司有几千家，万科、招商、金地，这么大的企业，其年开发的住宅规模，也就那么几个楼盘。一个公司，在完成了对一个城市的快速扩张和原始积累后，如何走出家门，将本地已经成熟的管理阅历和技术及资本输出到外地新城市，进行市场扩张，值得争辩。　　项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深化的市场调查和分析争辩。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状状况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。所以成功的项目　　1、市场调查　　地产商要做的第一件事，就是托付特地的调查公司开放当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时精确?????反映房地产市场的变化趋势和进展特点，并能准时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的微小变化。　　管理要着重于检查资料的全面性、　　当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场进展的趋势和市场的细分状况，分析我公司应进入哪个领域或者将方案在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的留意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是一般住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行推断。　　2、规划调查　　从城市规划的角度争辩地产市场的进展和项目的规划选址问题。　　土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前肯定要弄清城市的总体规划和具体规划状况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲热的关系，对城市的现状、规划结构和进展方案以及城市的战略要有深化的争辩，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，由于是城市鼓舞优先进展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，假如有细心策划，建成，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，假如有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不行，只要踏准了市场的节奏，有鲜亮的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。　　项目的实施要与城市近期建设和中远期进展保持同步，期盼政府大规模开发带来的商机。　　另外，在进行规划调查时，要避开规划的细节和争议地，从市长和规划局长、规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，3年、5年或10年后该地段的猜测状况，要从规划的战略进展中，而不是从规划的微小出，查找市场的价值和投资点。所以，地产公司在战略布局时肯定要结合城市的总体规划和进展战略进行支配，否则就成为无源之水。惋惜，一般的公司在这方面做的还很不够，实际上城市政府在进行城市建设时都会带来很多商机，关键是看你能不能抓住。　　管理要点二：设计前期　　房地产公司进入市场，首要的门槛是土地，而后是资金，最终是人才