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“济源市正祥房地产测绘有限公司100%股权转 让”项目分析报告 一、项目投资亮点 目前，中国指数研究院根据企业公布的业绩统计显示，今年上半年，共有138 家 房地产企业销售额超过50 亿元，较去年同期增加12 家；合计实现销售额49743 亿元，平均销售额361 亿元，同比增长25.6% ；市场份额提升15.2 个百分点，达 到 76.4% ，行业集中度进一步提升。近20 年来，中国的城市化进程一直没有停 下脚步。基本上成呈固定比率每年人口从农村走向城市。至2016 年城镇人口比 重达到57.4%。十年间，我国城镇人口增加了近1.9 亿人。世界发达国家的城市 化率一般在70% 以上。不考虑人口增长，我国城市化率到70%还需要有1.7 亿人 走进城市。 中国房地产行业，会因为国家的调控管制，人们的投资意识的清醒，慢慢会回到 正规的，房地产暴利时代已经过去，房地产企业面临着大洗牌，行业并非会一蹶 不振，想人民之所想，为人民服务的中国共产党会利用这个契机，发展新型的中 国房地产行业。 二、转让标的与标的企业基本情况 （一）项目名称：济源市正祥房地产测绘有限公司100%股权转让 交易形式：股权转让 （二）标的企业基本信息 1.公司名称：济源市正祥房地产测绘有限公司 2.注册地址：济源市宣化东街131 号 3.成立时间：2004-04-21 4.法定代表人：余向东 5.注册资本：100 万元人民币 6.实缴资本：- （三）股权结构 序号 前十位股东名称 持股比例 1 济源市房地产管理局 100% （四）经营范围： 工程测量，控制、建筑工程测量，房产测绘. 三、企业成长性分析 （一）财务情况： 四、行业及市场状况分析 （一）公司所处行业概况 1. 行业现状与发展： 房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、 仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土 地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以 及地面道路等。 房地产行业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。 据有关部门的统计，2003 年直接拉动GDP 增长1.3 个百分点，间接拉动0.6 ～1.2 个百分点。2003 年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量 基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面 积从1978 年的3.6 平方米提高到2003 年的11.4 平方米。2003 年1～9 月份房地产 开发完成投资6495 亿元，同比增长32.8% ，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4 个百分点，占同期固定资产投资的25.1% 。商品房施工面积增长27.8% ，其中， 新开工面积增长30.4%。购置土地面积23082 万平方米，同比增长44.7% ，增幅 平稳下降。土地开发面积11368 万平方米，同比增长38.9% ，与前两年增幅持平。 商品房竣工面积增长34.9% ，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工 面积增幅1 个百分点。通过2003 年12 月 “国房景气指数”所属的八个分类指数 的走势与10 月相较，房地产市场呈现2 升6 降的格局。其中，竣工面积、土地 开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分 类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。 可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发 展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面： ①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费 和国有资产的大量流失。1992～1993 年的 “开发区热”和 “房地产热”高潮时全 国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5 万平方公里，相当于全国当时的城 市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2%左右。 ②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅 1993 年底商品房空置面积 达到5000 万平方米，此后这一指标持续上升，2000 年达9000 万平方米。截止到 2003 年11 月底商品房空置面积已突破1 亿平方米，同比增长6.5% ，其中，空置 一年以