青岛公元辛安房地产有限公司80%股权转让_项目分析报告_塔米狗.pdf

青岛公元辛安房地产有限公司80%股权转让 项目分析报告 一、项目核心资产 编号HD2020-3007地块的具体位置位于黄岛区黄河中路北、奋进路 东，土地用途为城镇住宅和零售商业用地。该地块土地总面积8045 ㎡，规划建筑总面积22928.25㎡，容积率≤2.85，建筑密度≤25%， 绿地率≥35%，出让年限分别为70年、40年，出让起始价4325元/ ㎡，出让起始总价及竞买保证金为9916.4681万元。 出让条件：1.申请人须独立竞买。2.宗地应配建租赁型人才公寓 802.49平方米，由区财政部门按照应配建建筑面积（802.49平方米） 与住宅用地成交楼面地价的乘积计提资金，纳入区住房保障专项资 金。3.竞得人、暂定竞得人或其股东与辛安街道办事处签订 《道路铺 装、园林绿化、房屋维修合作框架协议》。4.竞得人自筹资金负责薛 家泊子社区道路铺装、园林绿化、房屋维修，投资总价款为1200万 元人民币。 据了解，HD2020-3007地块原本属于薛家泊子社区旧村改造项目，辛 安街道薛家泊子社区共有居民480户、1800人，于2006年启动自主 改造，安置小区地理位置就位于黄河中路北、团结路西侧。 二、标的企业基本情况介绍 （一）项目名称与交易形式 项目名称：青岛公元辛安房地产有限公司80%股权转让 交易形式：股权转让 （二）标的企业基本信息 公司名称：青岛公元辛安房地产有限公司 注册地址：山东省青岛市黄岛区沂河路76号 成立时间：2020-03-05 法定代表: 刘旭华 注册资本:1500万元 （三）企业经营范围 房地产开发、销售；经营其它无需行政审批即可经营的一般经营项目。 （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） （四）公司股权结构： 青岛公元置业有限公司 （100%） 三、财务数据 2021-1-12财务报表 营业收入 （万元） 营业利润 （万元） 净利润 （万元） 0.000000万元 -8.790000万元 -8.790000万元 资产总计 （万元） 负债总计 （万元） 所有者权益 （万元） 10893.120000万元 10401.900000万元 491.210000万元 四、行业分析 2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%， 高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元， 同比增长1.9%。其中，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领 域。而住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，一线城市 的投资活跃度相对较高。 1、2020年上半年房地产开发投资额增长1.9% 从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发 投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以 来，房地产投资增速小幅回升。 2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%， 高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元， 同比增长1.9%。 房地产开发投资的具体投资领域又分为住宅、办公楼、商业营业 用房和别墅高档公寓等。2015-2019年，全国住宅投资占比逐步扩大、 办公楼和商业营业用房的投资占比逐步缩小。2019年，我国住宅投 资额达9.7万亿元，占全国房地产开发投资比重达73%。因此，住宅 地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。 2、二线城市仍是住宅投资重点 从住宅投资的区域分布来看，2019-2020年上半年，全国一线城 市的住宅用地出让金占比呈增长，而二三线城市的出让金占比均有所 下降。2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比约15%， 二、三线城市占比分别为52.9%和32.1%。可见，我国二线城市占投 资大头，一线城市的投资活跃度相对较高。 3、行业竞争日趋激烈 房地产投资热度不减，是否说明行业仍具有较大的盈利空间？一 方面，以房价与地价比来衡量，房价与地价的比例越高，说明房地产 的获利空间就越大。测算得出，2010-2019年全国房价与地价比整体