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成都宏远春天房地产开发有限公司100%股权转让项目分析报告 一、项目投资亮点与建议 虽在新冠疫情的强压下，2020年房产行业依旧稳如泰山。房地产投资回暖，商品房销售面积小幅增长，千亿房企增至41家，但是房企资金压力大，房地拿地谨慎。中央经济工作会议提出，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。展望2021年，国家将坚持“房住不炒”原则，大力发展租房租赁市场，“三道红线”政策下房企财务降杠杆将是主旋律。 二、转让标的与标的企业基本情况 （一）项目名称与交易形式； 项目名称：成都宏远春天房地产开发有限公司100%股权转让 交易形式：网络竞价 （二）标的企业基本信息 公司名称：成都宏远春天房地产开发有限公司 注册地址：邛崃市文君街道办玉带香榭南3栋1层14、16号 成立时间： 2016-05-09 法定代表人：哈靖 注册资本：2000万元 实缴资本：2000万元 标的企业介绍： 成都宏远春天房地产开发有限公司隶属于新疆公园建设集团有限公司。作为国内知名企业，是由原农四师建筑公司、农四师工程建筑团、农四师第二建筑公司、农四师机电设备安装公司兼并重组整合而成立的国有独资有限责任公司，注册资金3亿元，成立于1998年，始于1956年，而成都宏远春天房地产开发有限公司是其四川分部，五十多年来，承建各类重点大型工程达1500余项，专注于房地产开发建设以及公路施工、水电工程等，并荣获“全国优秀施工企业”、“兵团优秀施工企业” “兵团精神文明先进单位”、 “中国建筑施工管理协会建设施工安全生产先进单位”称号。我们恪守“精作、超越、共赢、奉献”的企业精神，在邛崃，我们坚信不仅是企业社会信誉的提高，更是为邛崃人民带来更优质的人居生活方式和优秀产品。 （三）股权结构 （四）经营范围 房地产开发经营；物业管理；园林绿化；房地产中介服务（以上经营项目如需取得相关行政许可，待取得许可证后，按许可证核定项目和时限经营） （五）历史沿革 三、标的企业主营业务分析 虽在新冠疫情的强压下，2020年房产行业依旧稳如泰山。房地产投资回暖，商品房销售面积小幅增长，千亿房企增至41家，但是房企资金压力大，房地拿地谨慎。中央经济工作会议提出，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。展望2021年，国家将坚持“房住不炒”原则，大力发展租房租赁市场，“三道红线”政策下房企财务降杠杆将是主旋律。 四、企业成长性分析 （一）财务情况与盈利能力分析 （二）创新发展与知识产权 无 （三）信用风险 该公司信用良好 五、行业及市场状况分析 ? 2018年房地产行业政策基调仍然以紧为主，年初以来政策依旧围绕“房住不炒”的定位展开。2018年年初，银监会提及继续遏制房地产泡沫化，政府工作报告要求继续坚持“房住不炒”定位，住建部表示坚持调控目标不动摇，力度不放松；此外，海南省出台严厉调控政策。2018年5月，住建部对房地产调控两次表态，一方面就楼市问题约谈了多个城市负责人，另一方面下发通知，再次强调毫不动摇地坚持“房住不炒”定位，6月份决定协同七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。2018年7月，住建部召 ? ? 开吹风会，提出商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，政治局召开会议提出“坚决遏制房价上涨”。2018年10月，国务院常务会议再次提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。 2018年政策以紧为主，中央层面重要政策梳理 数据来源：公开资料整理 ? ? 2018年初至今，房地产市场基本面呈现下滑走势，一方面体现为商品房销售增速回落，另一方面体现为土地市场溢价率下行且流拍现象增加。2018年10月商品房销售面积累计增速约为2.2%，相比2017年全年增速回落约5.5pct，而且在低基数的背景下，2018年9月、10月商品房销售面积的单月增速已连续2个月处于负增长区间。另一方面，100大中城市数据显示，住宅类用地土地成交楼面均价从2018年年初的5435元/平方米左右下降至2018年10月的4419元/平方米左右，住宅类用地土地成交溢价率相应从约22.8%下降至约5.3%。 2018年以来，商品房销售面积增速逐步下滑 数据来源：公开资料整理 2018年以来，商品房销售额增速逐步下滑 数据来源：公开资料整理 2018年以来，住宅类用地土地成交楼面均价走低 数据来源：公开资料整理 2018年以来，住宅类用地土地成交溢价率走低 数据来源：公开资料整理 ? ? 2018年以来，土地流拍率开始明显提升，也反映了土地市场的冷却。根据300城土地市场数据，2018年1-10月土地流拍宗数达到了543宗，以土地宗数计算的土地流拍率达到了约6.8%，创下了自2010年以来的新高。 300城土地市场数据显示，2018年以来土地流拍率大幅上升