房地产企业稽查.ppt

一、收集基本信息 第二十页，共六十五页。 第二十一页，共六十五页。 第二十二页，共六十五页。 第二十三页，共六十五页。 第二十四页，共六十五页。 第二十五页，共六十五页。 第二十六页，共六十五页。 第二十七页，共六十五页。 第二十八页，共六十五页。 第二十九页，共六十五页。 第三十页，共六十五页。 第三十一页，共六十五页。 第三十二页，共六十五页。 第三十三页，共六十五页。 第三十四页，共六十五页。 第三十五页，共六十五页。 第三十六页，共六十五页。 第三十七页，共六十五页。 第三十八页，共六十五页。 收入核实 第三十九页，共六十五页。 收入核实 第四十页，共六十五页。 其他业务收入 检查企业商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等是否未申报纳税。 1.企业财务资料。 未足额确认对外借款利息收入，将对外短期借款取得的高额利息收入伪装成长期对外投资收益，骗取免税资格。 1.借款合同 2.企业财务资料。 视同销售收入未按规定申报纳税；开发产品用于偿债、分配不按公允价值作价。重点关注营业外支出、福利费、长期投资、应付股利等科目变动情况 1.企业财务资料。 检查企业是否有政府补贴，罚款收入等，记入往来科目不确认收入。 1.企业财务资料。 通过询问、查帐了解客户放弃的违约金、诚意金等，是否确认收入。 1.企业财务资料。2.意向订购协议。 收入核实 第四十一页，共六十五页。 房价： 土地成本（30%） 开发费用（10%） 建安成本（20%） 税费（15%） 利润（25%） 成本核实 第四十二页，共六十五页。 成本核实 1、土地成本 核实土地成本真实性，检查购进土地票据，购地资金是否已实际支付 1.企业提供土地成本证明（发票、财政收据、评估报告等）2.企业财务资料。 是否虚列拆迁补偿费。可到房管局采集拆迁资料信息 房管局 核实土地成本分摊是否正确，是否按照各期占地面积进行分摊。 1.项目总平图，规划证明材料。2.企业财务资料。3.主管税务部门证明材料。 是否有土地闲置愈期未开发，政府罚款列入成本 。 企业财务资料 第四十三页，共六十五页。 2015年7月中国300城市土地市场交易情报 城市 总数 住宅 宗数 （宗） 用地面积 （万平方米） 楼面价格 （元/平方米） 宗数 （宗） 用地面积 （万平方米） 楼面价格 （元/平方米） 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 北京 4 7 35 51 6692 13184 2 5 22 45 8397 13036 上海 14 15 57 59 9366 12350 5 5 37 37 7830 11310 广州 12 14 51 42 3035 3335 2 2 12 12 3815 5178 深圳 5 2 12 6 1347 1520 0 0 0 0 - - 杭州 14 12 53 41 3873 4675 3 3 14 20 6876 5956 天津 40 32 175 198 3172 3244 8 9 43 86 6231 5203 南京 31 28 131 99 2803 1746 10 9 55 44 5233 2993 武汉 46 39 134 173 1105 894 2 4 14 43 3830 2258 重庆 24 16 218 161 2060 2524 4 4 62 62 3295 3498 成都 27 9 120 38 919 1393 5 2 25 18 1449 1654 第四十四页，共六十五页。 2、前期工程费 检查企业是否有白条或不符合规定的发票入账，是否有不应由该项目承担的费用入账。前期工程费在项目各期的分摊是否合规合理。 1.企业财务资料。2.省级税务部门行业网站-发票查询栏2.规划证明材料。 3、建筑安装工程费 检查是否有白条和不符合规定的发票入账。 1.企业财务资料。2.省级税务部门行业网站-发票查询栏 检查是否由建筑商多开建安发票，多列建安成本。核对企业的成本计算单，结合同行业水平判断是否虚增成本。 1.企业财务资料。2.建安工程合同，工程结算书。 在甲方供材方式下，是否重复列支施工方的材料费用。检查分包施工合同，核查结算单据。 1.企业财务资料。2.工程出包合同，工程结算书。 出包工程预提成本是否符合要求，提供材料是否充分。 1.企业财务资料。2.企业未完工出包合同证明材料。 成本核实 第四十五页，共六十五页。 第四十六页，共六十五页。 房地产企业所得税检查