房地产买卖案例.ppt

案例 1 房产商未取得预售许可证的,能否主张合同无效 万某与某房地产开发公司签订了预售商品房协议书,协议书约定,某房地产公司将其正在开发的某小区住宅楼一商品房出售给万某,房价为30万元.付款方式为分期付款.某房地产公司保证房屋于2004年6月竣工,且在2005年5月前办妥房产证.合同签订后,万某按约交付了一部分房款.2004年6月份,该栋房屋竣工后,万某搬入居住.当万某多次催促某房地产公司办房产证时,某房地产公司以种种理由推脱.万某后经查询得知,该房地产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,以致现在因欠缺相关材料而根本不能办理房产证.万某遂向法院起诉,要求确认与某房地产公司签订的商品房买卖合同无效,并判决该房地产公司返还万某所交购房款30万元并赔偿相关经济损失.后据法院查明:到原告万某起诉时,被告某房地产公司仍然没有取得商品房预售许可证. 第一页，共二十一页。 解析:依我国房地产相关法律规定,商品房预售应当符合五证齐全.本案中被告某房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,属欺诈行为,可主张撤销合同. 《关于审理商品房买卖合同纷纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或撤销、解除的，买受人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房销售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 故万某依法要求某房地产公司返还已购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据，应予支持。 第二页，共二十一页。 案例 2 未经所有权变更登记的房屋买卖,效力应如何确定 孙某将一商品房以7万元价格卖给金某,双方签订了书面合同.之后,金某搬进此房居住,但未办理房屋登记过户手续.此后,孙某又以8万元的价格将该房屋卖给刘某,双方到市房管部门办理了房屋登记过户手续.孙某将7万元房款退还给金某,并要求金某搬出该房屋.金某认为双方已签订合同,自己入住该房已很长时间,享有房屋产权,孙某的行为属于违约行为,拒绝退房.孙某向法院提起诉讼,要求判决金某退房. 第三页，共二十一页。 解析：未办理房屋所有权变更登记手续，买方不能取得房屋所有权。在本案中，孙某和金某只签订了买卖合同，而没有办理房屋所有权变更登记手续，因此不发生房屋所有权转移，金某无权享有房屋所有权。但不能以此认定买卖合同无效。因为所人权变更登记手续仅是房屋所有权转移的必要程序，而不是买卖合同是否有效的条件。 本案中孙某应承担违约责任，金某应当退房，房屋所有权应归刘某所有 第四页，共二十一页。 案例 3 房屋造价上涨的,能否变更合同 钱某与某公司签订了一份商品房预售合同:钱某购买某公司一商品房,房屋每平方米单价为3000元.预售合同签订后,钱某如约向某公司支付房价款.此后,由于市场上建筑材料价格上涨,贷款利率提高等因素而使建造房屋的成本增加,某公司向钱某发出书面通知,要求将房屋价格由每平方米3000元提高到3200元.钱某接到通知后表示异议,认为商品房买卖合同已订立,不能修改,不同意某公司调整房屋售价的做法.某公司则以情势变更为由,坚持按照调价后价格收受房价款.为此,钱某起诉至法院,要求某公司按照每平方米3000元的价格继续履行商品房预售合同. 第五页，共二十一页。 解析：情势变更原则是指合同有效成立后至履行完毕前，因发生当事人不可预见、不可防止的客观情况，致合同存在的基础动摇或丧失，若继续维持合同效力则显失公平，故允许变更或解除合同 本案中，钱某和某公司并未在所签订的商品房预售合同中就诉争房屋的价格调整问题作出约定，在此情况下，某公司未与钱某协商一致就擅自提高商品房售价的行为就是单方变更合同的行为，应属无效。 某公司在预售商品房时，完全是根据市场行情确定其销售价格的，某公司对建筑材料是否上涨及其他费用是否增加，是应当预见的。如果出现预见失误，导致建筑成本增加，这本是一种商业风险，应当由销售方承担。 第六页，共二十一页。 案例 4 预售商品房再转让的,是否有效 甲公司与乙公司签订商品房买卖合同,约定:甲公司将一幢商品房出售给乙公司,交房期限为2002年10月.合同签订时,甲公司尚未开启工程,也没有土地使用权证,规划建设许可证.2001年9月,乙公司与甲公司协商后,将商品房预售给县商业局.合同约定:由乙公司向商业局出售该商品房,县商业局分三次交清房款,最后一次房款在乙公司交付完