房地产企业稽查案例.ppt

【处理决定】 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》一、二、四、五、九条及《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》国税函发[1995]156号）规定，追缴甲公司取得出租收入营业税及附加，出租收入扣除税金后补缴企业所得税，补缴的营业税及附加和企业所得税从滞纳之日起加收滞纳金并处以0.5倍罚款。 并且要补缴房产税。 思考：取得营业收入双方相互抵顶少缴税款的现象，应该引起注意。类似的。。。。。 第二十页，共四十四页。 （七）利用装修分解销售收入? D花园是甲公司近年开发的新项目，第一期已基本售完，第二期也已进入预售阶段。检查人员通过计算机查询系统发现，该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票，这使检查人员产生了疑问：房地产开发公司怎么会大量使用建筑安装业发票呢？ 经到D花园现场了解情况，检查人员发现D花园的商品房分为毛坯房和精装房，精装房就是让装修成为完整的商品房的一部分，它向消费者提供的是装修一次到位的成品房。检查人员重点对D项目精装修部分进行了检查，发现该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同，一份销售合同，一份装修合同，分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票，分别确认销售收入和“其他业务收入”。2010年该项目预收款28000万元，按销售不动产税目缴纳营业税1400万元，取得装修预收款4800万元，结转“其他业务收入”4800万元，按“建筑业”税目缴纳营业税240万元 ? 第二十一页，共四十四页。 对于该公司D项目取得的装修收入应如何征税？检查人员对这一问题进行了仔细地分析研究。该公司的精装修房是与业主分别签订售房合同和装修合同，取得的售房收入、装修收入分别入账，并分别开具商品房发票和建筑安装业发票，分属两个税目，似乎应该分别征税。 但是，在仔细查阅有关合同后，检查人员发现，该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房，必须按照公司的要求由公司统一进行装修。表面上，该公司分别按销售合同和装修合同收取款项，按不同税目分别缴纳税款，而实际上，不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了一项业务，那就是销售精装修商品房。因此装修收入应作为销售不动产向对方收取的价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。 第二十二页，共四十四页。 【处理决定】 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、国家税务总局《关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函[1998]53号的规定，甲公司将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款，其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产的行为的一个组成部分，应按“销售不动产”税目补缴营业税。 同时，同时根据国税发[2009]31号文的规定，该公司收取的装修收入应按15%的毛利率补征2010年企业所得税?。 ? 第二十三页，共四十四页。 （八）收到土地返还款未做企业所得税收入。 检查人员发现企业2010年收到政府返还的土地出让金2000万元，企业计入其他应付款科目。 借：银行存款 2000万 贷：其他应付款 2000万 检查人员分为两派意见：一派认为企业只要冲减该项目的土地成本即可，这样未来企业所得税和土地增值税的成本均减少，而无需作为收入直接缴纳企业所得税。另一派认为，2000万元应当直接缴纳企业所得税，而在土地增值税清算时，冲减2000万元成本。 【处理决定】 本案中，按照第二种意见，要求企业作为补贴收入直接调增应纳税所得额2000万元，在未来土地增值税清算时，调整减少土地成本2000万元。 虽然不尽合理，但却是目前税务机关的普遍做法。 联系：财税[2011]70号文件。 第二十四页，共四十四页。 （九）完工年度未取得发票，检查期间已经取得发票的处理。 检查人员发现企业2008年完工并全部售出的B项目，完工年度有2000万元白条列入开发成本，但是2011年检查期间企业取得了发票。 企业认为：已经取得了发票，因此对2008年的应纳税所得额无需进行调整。 检查人员认为：根据国税发[2009]31号文件第34条的规定，企业2008年没有取得发票，就应当补缴税款，而2011年取得了发票，应当在2012年1—5月汇算清缴期间，计入2011年的扣除项目。 【处理决定】