房地产讲座居民购房承受能力.ppt

房价决定了地价 浙江的地价比江苏高，但是江苏的房价要比浙江高。从统计数据上似乎看不出地价和房价之间存在着必然的相关关系。 房价高的地方地价未必高。反过来，地价高的地方房价也不一定高。 在购房者支付的房价中只有30%左右是地价。如果是地价决定房价的话，假定地价涨10%，而其他成本都维持不变，那么，房价应当只涨3%。可是，在2003年，房价的飙升速度已远远超过了地价的涨幅。这从另一个角度说明，房价的变化并不是单纯由地价决定的。  第五十三页，共九十三页。 判断房价是否决定地价的最主要的依据来自于土地投标过程。 如果地价果真太高，房地产商绝对不会投标。 这个项目流标之后，根本就谈不上房价高低。 在形式上地价似乎登场在前，房价形成在后。 事实上，房地产商在政府公布地价标底之前早就对未来房价作出了预测。之所以高房价可以从一个地区传播到另外一个地区，就在于大房地产商和投机集团的跨地区活动。 某些房地产商将房价暴涨的原因归结于地价上涨是颠倒了因果。 第五十四页，共九十三页。 降低地价便宜了谁 李嘉图指出：“地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已。” 在当前的房地产市场上，降低地价也就是降低地租。实际上就是要求把政府理应得到的部分地租让渡给房地产商。 北京建国门外有块地的地价是每平方米1100元，万泉河路有块地每平方米3000元。二者的物业档次和造价都差不多，最后售价也差不多。对于房地产商来说，房价越高越好。只要能够卖得出去，他们绝对不会因为地价较低而降低房价。 按照国务院发展研究中心课题组的报告，在土地增值部分中农民得到其中的5-10%，乡镇得到15-20%，地方政府得到20-30%，而房地产商得到40-50%。 第五十五页，共九十三页。 房地产讲座（3）房 价 之 谜 主讲人：徐滇庆 第五十六页，共九十三页。 房价之谜不在于去年涨了多少，也不在于明年还会不会涨，让人们困惑不解的是明明房价暴涨，房地产的富豪越来越多，可是谁都不认帐。那么，老百姓购房时多支付的钱究竟落进了谁的荷包？ ？ 第五十七页，共九十三页。 令人困惑的房地产业 2004年以来，中国房地产业有三个现象引起了全社会的普遍关注。 房价暴涨。 在富豪榜上房地产商的名字越来越多。 房地产商再三声明，他们并没有发财。 第五十八页，共九十三页。 如果以2003年的房价作为基础，那么中国的老百姓在2004年购买住宅的时候由于房价上涨的因素而多支付了1663亿元。相当于全国职工工资总额的11.3%。 最近三年公布的大企业百强当中，经营房地产的越来越多。 在2002年是25家，2003年37家，2004年为45家。 在福布斯公布的2004年中国200名富豪当中有64人来自于房地产业，在前20名当中，有11人与房地产有关。  第五十九页，共九十三页。 从2004年股市公报可见，房地产公司的业绩表现一塌糊涂。 陆家嘴（600663）的全部业务都是房地产，在2004年主营业务收入同比下降7.38%，利润同比下降19.8%。 上海新梅（600732）主营业务利润同比下降10.82%。 天宸股份（600620）的主营业务利润下降29.3%， 埔东金桥（600639）主营业务利润下降了8.9%。 第六十页，共九十三页。 房价成本是不是房地产商的隐私 “公布商品房成本的行为不尽妥当，这样做涉及开发商隐私、违背市场经济规律。” 房地产业具有鲜明的寡头垄断特征。一个或者数个大房地产企业形成价格联盟，他们是当地的“喊价”领袖，其他中小房地产企业处于跟随状态。 对于具有垄断性企业的价格监管既不是过度干预企业，也没有侵犯企业的“隐私权”。这是保护市场公平竞争的必要条件，是保护广大购房者的利益所必须采取的措施。  第六十一页，共九十三页。 有的房地产商说，如果政府要求开发商公布各自企业的开发成本是没有依据的。如果要公开，鉴于社会公平的原则，不应该只是房地产业公开，社会各个行业都应该公开。 为什么人们没有要求生产雨伞、打火机的厂家公布成本，也没有要求街头巷尾的小餐馆公布成本，而单单和房地产商过不去？ 由于房地产的地域特征，不仅很难和国际市场接轨，甚至在距离不远的房地产市场之间都难以统一房价。房地产市场至今依然保留着相当大的垄断性。 如果某些房地产老板实在不愿意公布自己的成本，他们尽可改行去开餐馆。如果还想留在房地产业，那么就只能接受房价监管。 第六十二页，共九十三页。 政府官员对公开房价成本的分歧 第一类，许多官员义正词严，坚决支持房价成本信息透明化。 第二类官员的态度暧昧。 “事不关己，高高挂起，明知不对，少说为佳”。房价飞涨究竟归谁管呢？在物价局、建设部、国土资源部、发改委等部门之间踢皮球。 第三类官员（还包