工程质量对物业管理.ppt

浅析工程质量对物业管理及交楼的影响 一、? 接管验收： 从字面角释是开发商将已经国家相关质检部门检验合格并具备“三证一书”的物业移交所委托物业公司并由物业公司交付业主使用。 在实际操作过程中，以规范的接管验收及香港物业管理模式接管的楼盘 为例，其操作程序为： （一）规范的接管验收： 1． 物业管理早期介入的作用 ①???? 有利于优化设计，完善设计细节 ②???? 有利于提高房屋建造质量 ③???? 有利于保证物业的使用功能 ④???? 有利于加强对所管物业的全面了解 ⑤???? 早期介入有利于后期管理工作的进行 ⑥???? 有利于树立物业管理企业的形象 第一页，共十八页。 2． 物业管理企业在规划、设计阶段的参与 ①???? 配套设施的完善 ②???? 水电气等供应容量 ③???? 安全保卫系统 ④???? 垃圾处理方式 ⑤???? 绿化布置 ⑥???? 消防设施 ⑦???? 建筑材料选用 3． 物业管理企业在施工阶段的参与 ①???? 应选派有关专业人员参与工程施工质量监理； ②???? 要尽可能全面地收集物业的各种资料，同是熟悉各个部分， 为日后管理作充分的准备； ③???? 按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、 开发商一起认真进行技术交底和图纸会审； 工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断 进行检查。 第二页，共十八页。 ④工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。 4． 竣工验收与接管验收 ①???? 竣工验收：房地产开发项目的竣工验收是对其设计质量和施 工质量的全面检验。 ②???? 按管验收的作用： 明确交接双方的责、权、利关系； 确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益； 为日后管理创造条件。 ③???? 按管验收的有关要求与标准 建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，主要内容有： 1、接管验收应提交的资料（新建房屋） ?????? 产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁 资料。 ?????? 技术资料： ※ 竣工图—包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽 管线的全套图纸； 第三页，共十八页。 （二）香港物业管理模式： 1、 从设计开始作前期介入，进而对整个施工过程进行有效监控 和提供合理化建议。 ※ 工程预决算； ※ 图纸会审记录； ※ 工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记 录）； ※ 隐蔽工程验收签证； ※ 沉降观测记录； ※ 竣工验收证明书； ※ 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； ※ 新材料、构配件的鉴定合格证书； ※ 水、电、暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； ※ 砂浆、混凝土试块试压报告； ※ 供水、供暖、管道煤气的试压报告。 第四页，共十八页。 2、在交楼前1个月开始接收客户资料和设计规划图及竣工图，并 对楼宇进行初检（由物业承建商监理公司组成自检小组，对存 在问题立即整改）。 3、在交楼前1周，对所交收楼宇进行复检，把工程留问题解决在 交楼之前。 4、在交楼前三天，一切交楼工作准备完毕，（其中包括由开发商 必须提供的“三证一书”等法律文件）。 二、? 案例： （一）设计与施工的程序及监理问题 4座502房： 体现点：电源总开关漏水 处理：由发现问题至今已近一个月，所有可能的方式都已 尝试，但至今仍未找到原因。 解决的方式：只有查核设计图、施工图、装修图、管线图， 综合查找问题点，组成专家组，一次性进行解决。 注意事项：封闭施工。 第五页，共十八页。 （二）施工与监理问题 9座301房： 体现点：供水管破裂，浸坏所有地板和大理石。 处理：由于涉及面大，所有地板和大理石需更换，经过近一个 月时间的施工，现基本完成。 （三）设计及施工、规划的差异 6座101、102房： 体现点：车库太小拒收楼。 处理：经多方协调，现由以上两户业主自行购买邻近一户车库。 由物业公司将三个车库 改为两个车库。现正协议施工。 （四）施工队在施工过程中马虎大意、偷工减料问题 12座302房： 体现点：供水管有强烈异味； 处理：经查供水管有防水涂料，已更换。业主索赔达40-50万元。 后果：作出承诺，一般法律诉讼时效无限（此业主 孕妇） 第六页，共十八页。 （五）