房地产-工业地产：工业地产投资指南概述2007-34页.docVIP

PAGE PAGE 1 工业地产概述 2007-5-16 11:20:15 来源：华乐地产 梁春 核心提示： 核心提示：工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。 工业地产之概论 1、工业地产之消费者：公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。 2、工业地产之功能：经营、收益之用，或办公、或生产、或物流、或商务经营、或兼而有之。 3、工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。 4、工业地产之配套设施： 硬件配套：办公楼、厂房、实验室、仓库、停车场、会展中心、休闲中心、生活设施、商铺、酒店、广场等。 软件配套：政务、商务、金融、科技、人才、住宅、咨询、审计、法律、市场服务、广告服务、外交服务、增值服务等。 以上是消费者在实际运营中可能会遇到的实际需求（由工业地产商完成）。 项目选址之依据 1、首先应是交通： 交通是经济之先行，交通发达程度直接影响经济发展速度，海路或水路交通，陆路交通，空运或水陆空联运。 交通成本：路线长短，路面状况，以及交通运输成本 市内、省内、国内及国际交通状况及成本。 2、当地政府环境： 政府对项目支持力度。 政府土地招商成本控制。 后期政府优惠政策。 政务水平，行政效率。 政府美誉度。 3、当地经济 当地主要收入来源及水平。 经济增长速度。 产业特点，产业链是否形成。 商业市场资源获取便捷程度。 当地城市功能完善程度。 当地人才状况，吸纳人才能力及富余劳动力状况及成本。 项目立项依据 1、 产品稀缺度 全国、省内或市内产品稀缺度 产品辐射范围大小 区域内同质产品竞争力 2、 市场成熟程度 区域内经济发展状况 产品在市场上反响状况客户认可程度 产品与本区域内的市场需求吻合度 3、 客户群体规模 客户体量的大小 充分购买能力，消费水平——体量大小 客户群体整体市场取向——产品类型 4、 区域内成功或失败范例 同质产品竞争，成败状况 成败诱因分析 新产品规避市场风险能力 工业地产招商与策划1、 策划与推广 客户群体定位精确度 媒体选择精确度 产品形象包装 定位侧重点是否突出、实用 品牌之路或客户要约 实际宣传效果回馈控制 2、 入驻便捷性 入驻形式灵活性（租、售、以租代售） 付款方式灵活性（一次性、分期、按揭、抵押） 体量适当否，交付使用标准等 3、 招商形式 行销还是做终端 是否与政府合作招商 是否与商会、组织、基金、协会、联盟等合作 招商队伍水平、能力 异地招商、行政招商、区域招商、招商突破口 4、 特色烘托 卖点之充分实体 针对性、专业性、适当性、前瞻性 成本卖点 开发进度，招商状况，入驻业主满意度园区管理、服务与赢利 1、业主需要什么！ 依行业：金融行业、服务行业、科技行业、制造行业、物流行业各有不同的需求 依业态： 办公为主：市场、商务、政务、金融便捷性等。形象展示、信息畅通等生产为主：成本、原料来源、成品输出、人力成本、物流便捷等 物流为主：交通发达、客户量大、高品质仓储功能第三产业：市场容量大，入驻容易，投入小 2、园区经营方式与盈利 房地产销售是第一步，也是第一次盈利。 后期物业管理是第二次盈利 产业经营是末期时，弹性盈利：通过提供各类商务服务—中介收入 配套设施使用盈利 3、管理与服务 组建专业服务部门机构 借用大区域城市配套，或自我完善园区内配套设施，引进服务配套机构服务环境营造—中介能力或自行服务 服务类型 A、政务服务。 A、市场孵化。 B、金融投资服务。 B、企业成长助推服务。 C、市场、商务服务。 C、产业服务、资源整合。D、人才教育服务。 E、物业服务。 F、增值性服务等。F、增值性服务等。 PAGE PAGE 1 工业地产投资正当时 工业地产是国家调控下，继房地产、商业地产后的另一热门投资行业，被喻为宏观调控下的“绿洲” 。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，工业地产的发展前景十分广阔。 最为具体的表现就是中国工业地产价格这几年来一直持续上扬。世邦魏理仕发布 2007 年第一季度亚洲地产市场报告。土地出让价格以及工业物业租金均不同程度上涨，其中上海工业地产平均价格季度上涨 3.2%，达到 879.4 元/平方米。而戴德梁行的统计数据也显示， 自从去年底国家将工业用地也列入土地调控范畴之后，具有投资环境优势而且产权清晰的工业用地成为广州升幅最大的产品，一季度的一手成交均价环比上升一倍。而广州开发区则成为工业用地租金最高的地区，达