上东国际商铺分析与营销策略解析.pptxVIP

1 上东国际商铺分析与营销策略解析 项目分析 第1页/共53页 关键词：大社区、鸿福路、纯街铺、主力80㎡以下中小铺 位置：鸿福西路沿线，滨江体育公园东 总用地面积：约19万㎡ 总建筑面积：约39万㎡ 住宅总户数：约2500户 预计居住人口：约8000-10000人 一期商铺总面积：5935.08㎡ 一期商铺总套数：79个 本次发售商铺面积：3416.44㎡ 销售商铺套数：43个 项目背景 注：本报告未中对预招商的麦当劳的商铺进行分析 第2页/共53页 外部人流对项目商业支持度较低，项目商业未来长时间内仅靠项目本体人流支撑 流线分析 车流动线 人流动线 共同动线 项目位于坝头区域，被周边河流和大路区隔，自然人流较少。后期可吸引消费人流仅项目本体居住人群与部分坝头村人群。 鸿福路属于市区主干道，车速快，以过路车辆为主。鸿福路与项目之间有30m宽绿化隔离带，商业昭示性弱。鸿福路车流对项目商业支持作用较弱。 港口大道属于市区次主干道，未来长期未与整体港口大道相连，车流以项目本体车流为主，辅以少量过路车流。港口大道车流对项目商业支持作用较弱。 第3页/共53页 产品分析 临鸿福路主出入口商业 总套数 10套 总面积 797㎡ 面积区间 套数 约42㎡ 2套 约65㎡ 6套 约138㎡ 1套 约192㎡ 1套 环会所商业 总套数 16套 总面积 976㎡ 面积区间 套数 约25-36㎡ 4套 约58-64㎡ 7套 约76-93㎡ 5套 临西区广场商业 总套数 11套 总面积 605㎡ 面积区间 套数 约35㎡ 4套 约48-58㎡ 4套 约66-75㎡ 2套 约110㎡（复式） 1套 临港口大道商业 总套数 4套 总面积 542㎡ 面积区间 套数 约86㎡ 1套 约104㎡ 1套 约149㎡ 1套 约202㎡ 1套 以商铺特点进行分类，划分为以下四个区域； 第4页/共53页 产品分析 环会所商业：会所将集中了项目本体人流资源，商业价值较高 商铺特点：环绕在会所周边；靠近前广场；东区人行主出入口；全为100㎡以下中小铺； 价值点： 会所及前广场为社区核心公共区域，全社区人流汇集区域； 一期项目车流必经之处，有良好的停车空间 面积区间满足各种社区必备商业业态需求 劣势： 部分商铺受会所本身遮挡，昭示性较弱； 环会所商业 总套数 16套 总面积 976㎡ 面积区间 套数 约25-36㎡ 4套 约58-64㎡ 7套 约76-93㎡ 5套 会所 港口大道 第5页/共53页 产品分析 临西区广场商业：西区人流自然汇集之处，有一定人流资源 商铺特点：处于西地块前广场；商业面与住宅主出入口同一朝向； 价值点： 正对西地块前广场，西地块人流必经之处 面积较小，门槛较低 劣势： 西地块本体体量较少，能支持的客户量有限； 临西区广场商业 总套数 11套 总面积 605㎡ 面积区间 套数 约35㎡ 4套 约48-58㎡ 4套 约66-75㎡ 2套 约110㎡（复式） 1套 港口大道 西区广场 第6页/共53页 产品分析 临港口大道商业：可售商业中拥有最佳昭示性位置，并可依靠麦当劳，实现较高商业价值 商铺特点：紧贴港口大道；临街昭示面较宽（）；内部格局不规整；紧挨预期进驻的麦当劳 价值点： 项目人流车流必经之地 一期可售商业中昭示性最佳位置 紧挨麦当劳，可依靠麦当劳吸引的部分外部人流 劣势： 内部格局极不规整，空间利用率低； 临港口大道商业 总套数 4套 总面积 542㎡ 面积区间 套数 约86㎡ 1套 约104㎡ 1套 约149㎡ 1套 约202㎡ 1套 麦当劳 港口大道 第7页/共53页 产品分析 临鸿福路主出入口商业 总套数 10套 总面积 797㎡ 面积区间 套数 约42㎡ 2套 约65㎡ 6套 约138㎡ 1套 约192㎡ 1套 临鸿福路主出入口商业：昭示性与人流均处于劣势，商业价值相对较弱 商铺特点：可售商业中唯一临近鸿福路商业；靠近东区人行主出入口；靠近社区幼儿园与阳光二小；主力为65平米产品 价值点： 靠近幼儿园与小学保证一定的固定人流； 劣势： 仅正对鸿福路的辅道，鸿福路车流无法直接到达； 规划中的人行主出入口，但实际人流量较弱； 与鸿福路之间有30m深绿化隔离带遮挡，昭示性较弱 幼儿园 鸿福路 第8页/共53页 分类产品 价值排序 2 4 1 3 通过对各种产品内部分析，临港口大道商业为一期可销售商业中最大商业价值产品 临港口大道商业 环会所商业 临西区广场商业 临鸿福路主出入口商业 各产品商业价值排序 第9页/共53页 项目分析小结 1、项目商业客流以项目住户为主，辅以少量坝头村客流，未来较长时间内可依靠外部资源较少。 2、可售单位中，临港口大道商业由于处于项目住户必经之处、有良好的昭示面、并依靠可能进驻的麦当劳，具有最佳的商业价值。