中国房地产的项目开发流程及其运作模式.ppt

二、项目开发周期 　　 房地产开发项目开发运作过程涉及的政府审批部门和审批事项多，各地的地方性法规、审批环节、审批时限不尽相同；不同开发地点的地质情况变化比较大，不同建筑类别在设计和施工技术规范方面差异比较大，不同地区在技术规范要求和施工限制条件方面也存在一定的差异，加之开发商实力、管理经验和项目建造标准的不同，这些因素都直接影响着项目的开发周期。因此，对项目的开发周期不能一慨而论，应根据各项目的实际情况进行具体的分析和评判。 * 房地产项目开发工期分析表 开发阶段 步骤分项 多层　　 　(9层以下) 二类高层 　 (10~18层) 一类高层 　(19~30层) 前期阶段 　 项目定位及开发策划 30~60天 方案设计 20~30天 初步设计 30~45天 地质勘探 20~30天 施工图设计 60~90天 报批及其他 45~90天 临时设施及施工招标 30~60天 综合工期 一般为9个月，快则6个月，慢则一年 主体工程 施工 基础工程 砼基础：20~30天 ； 桩基：30~90天，验收30天。 地下室工程 40天 60～90天 60～120天 主体结构工程 每月3层 每月4层 每月4~6层 土建后期及设备安装 90~150天 150~240天 180~300天 综合验收 室外配套设施工程 60~180天 收尾阶段 产权证办理及财务清算 三个月～半年 * 讲座中的相当部分内容纯属个人观点，水平有限，差错之处在所难免，敬请予以批评指正！欢迎提出不同观点共同交流讨论！ 谢谢！ THANK YOU！ * 房地产开发基本常识及项目开发全程运作程序 * 第一部分 房地产开发基本常识 一、房地产投资的概念 广义概念：房地产投资是将一定的资金投入到土地开发、房屋开发以及土地、房屋的经营、管理、中介服务等活动中，以期在未来获得收益或避免风险的一种投资活动。 狭义概念：仅指房地产开发投资。即投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，通过销售或租赁转让给其他投资者或使用者，从而收回投资，实现预期收益目标的活动过程。 房地产投资活动的经济实质——实现资金的增值。 * 二、房地产投资类型 1、按投资方式分类 直接投资：投资者将资金直接投入房地产开发或购买房地产，并直接参与有关的投资经营管理。 间接投资：投资者将资金投入与房地产有关的金融产品，但不直接参与有关的投资经营管理。 2、按投资的经济内容分类 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营（包括买卖、租赁）投资 物业管理和服务投资 * 三、房地产开发投资的特点 　 由于房地产本身所具有的物理和经济特征，房地产开发投资具有区别于其他投资的固有特点： 商品性 营利性 产品的非流动性 投资数额大 投资周期长 对专业知识和管理经验具有高度依赖性 市场的区域性和区域的价格差异性 与金融及法律密切相关 受政策的影响较大 影响投资的风险因素多 * 四、决定房地产开发投资的基本要素 收益 成本 对未来的预期 * 五、房地产开发投资应遵循的原则 遵守社会利益原则 盈利和增值的原则 有效规避风险的原则 投资规模与投资者可利用资源相匹配的原则 时机适宜原则 便易操作原则 * 六、影响房地产开发投资效果的风险因素（共6大类26种） 政治风险 战争 长时间的暴乱、群众性运动 国家政局变化 台湾海峡局势变化 政策风险 土地政策 金融政策 税收政策 地方性的政策规定变化 房地产制度变革 产业政策 社会风险 区域经济的不平衡发展 总体规划改变 技术风险 设计及施工技术规范变化 异常工程地质变化 规划技术指标改变 经济风险 土地成本变化 商品房市场价格整体波动 政策性的费用变化 城市整体经济以及居民收入水平变化 工程造价异常波动 房地产租赁市场变化 企业资金供应计划的变化 金融政策及证券市场变化 自然风险 地震、海啸、台风 火灾 极端恶劣天气 * 七、房地产的三级市场架构 1、房地产一级市场—土地出让市场 是指国家将城市土地的使用权，按一定的年限一次性出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的市场。是所有者与经营者的纵向流通市场。 主要特点： 市场建立在城市土地国有制的基础上，交易过程不变更土地所有权，只是对其使用权进行交易。 国家直接调控垄断经营。 明确规定各类用地的使用性质和年限。 土地出让价格的实质是“租赁价格”，租赁费用一次性收取。 出让交易方式：土地使用权出让有偿出让形式主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种。 * 房地产三级市场架构（续） 2、房地产二级市场—房地产转让市场或开发经营市场