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房地产产业链专题研究：地产链稳增长，22年如何布局？ 一、稳增长周期的五个节点，如何观察地产？ 我们在 2.10《稳增长右侧，价值成长如何选择？》中提出：从政策感知、到效果确认，历史上每轮稳增长周期有五个重要时点。政策感知来看：明确的定调转向 （T0）、初始政策落地（T1）、密集政策验证（T2）。政策效果确认来看：社融 上行拐点（T3），盈利拐点（T4）。 我们相应观察到，一轮地产周期的演变会经历：数据恶化→政策落地→数据改善→地产政策收紧或证伪的过程，这五个重要观测时点嵌入其中。 1. 第一步，经济下行首先体现为地产数据的恶化。通常销售及融资数据恶化 （累计同比披露低于 20%）领先于投资。 2. 第二步，稳增长政策发力，地产政策验证穿插其中。政策时点可划分为定调 转向（T0）、初始政策落地（T1）、密集政策验证（T2），期间均伴随着地产政 策的放松，但每轮放松程度不同，地方性的政策放松多会出现，但中央政策或中央 的监管态度却未必放松。 3. 第三步，地产行业基本面数据迎来改善，包括地产数据增速触底（销售及融资亦多领先于投资），社融上行拐点（T3）、A 股盈利增速触底（T4）、地产及地 产链的业绩环比改善等。 4. 第四步，政策多转向收紧，一轮地产放松周期结束。基本面回暖之下，中央 多出台收紧政策，或发布“严控”论调以证伪市场放松预期。 从历史上四轮稳增长周期来看，2008 年、2014 年存在中央地产政策的大幅放 松，对应着后续的政策收紧；2011 年、2018 年，中央地产政策则保持审慎，一直 未有明确放松，对应着后续的政策证伪。（报告来源：未来智库） 二、四轮稳增长周期，地产股行情如何演绎？ 去年底以来，房地产指数已经有过一轮上涨。自 11 月低点至 2 月 18 日，申万 房地产开发指数上涨 15.4%。站在当前时点，如何看待本轮地产行情，是否仍有参与的价值？我们看到历史上四轮典型的稳增长周期，并非都伴随中央大力放松地产 的身影，我们下文做出分类讨论。 （一）两轮经典的地产放松周期：2008 年、2014 年 2008 年、2014 年为两轮典型的地产放松周期，稳增长政策发力阶段伴随着中 央地产政策的大幅放松。例如，2008 年 10月中央下调首套房首付比例及个人住房 公积金贷款利率等；2014 年中央持续推进棚改，7 月推出万亿 PSL，9 月发布“地 产 930 新政”，通过“认贷不认房”，降低无贷款记录者再次购房贷款利率。 1. 数据恶化：08 年 3 月，地产销售额累计同比披露大幅降速，跌下 20%；8 月，地产开发资金来源累计同比跌下20%。 2. 稳增长政策发力：地产数据恶化多伴随着经济下行压力，因而稳增长政策多 出台。08 年 7 月，稳增长定调转向（T0）出现，政治局会议首次将宏观经济首要 任务由 “防过热、防通胀”转为“保增长、控通胀”。同月，地方地产政策开始放松，长沙出台购房补贴政策；08 年 9 月，稳增长初始政策落地（T1），央行降 准；08 年 10 月，中央地产政策放松，下调首套房首付比例、下调个人住房公积金 贷款利率、免征印花税、下调住房契税税率等。11 月起，稳增长政策密集验证 （T2）。国常会确定“四万亿”等十项保增长措施，随后政策密集落地。 3. 数据改善。随着稳增长政策的对冲，地产、社融、乃至全 A 股盈利等数据 均开始出现改善。08 年 11 月，地产销售额、开发资金来源增速披露触底；09 年 1 月，社融上行拐点出现（T3）；09 年 3 月，地产投资增速披露触底。09 年 4 月， 基本面修复兑现至财报，地产、地产链、A 股盈利增速均披露触底（T4）。 4. 政策收紧。稳增长效果兑现之下，政策开始转向收紧。09 年 6 月至 8 月， 中央政策开始转向，银监会陆续提及收紧二套房贷、防范贷款被挪用，国土资源局 亦提出严管建设用地。09 年 12 月，“国四条”出台，标志中央政策正式收紧。 从两轮经典政策放松周期的地产行情表现来看—— 第一，地产行情持续性及弹性俱佳，行情可持续 9-12 个月，板块指数涨幅超 200%。由于地产政策明显放松，叠加分母端宽松带来的牛市贝塔因素影响，2008 年，房地产开发指数上涨 9 个月，涨幅达 223.7%，2014 年，房地产开发指数上涨 12 个月，涨幅达 213.3%。 第二，地方/中央层面的地产政策放松信号，或宽信用政策落地（T2），地产 可迎来主升浪行情。由于 T2 宽信用强度最高，且两轮周期均伴随着地产政策的大 幅宽松，地产均可迎来行情。2008 年来看，10 月中央地产政策放松（下调首套房 首付比例及个人住房公积金贷款利率等），11 月国常会确定“四万亿”等十项保增 长措施，政策密集落地（T2）。地产主升浪于 11 月随即开启。