房地产行业专题报告：需求侧的六种工具.docx

房地产行业专题报告：需求侧的六种工具 1 销售恢复是解决问题的起点 供给侧资金腾挪无法根本上解决问题 房地产行业面临的问题不少，其中比较紧迫的，又包括开发企业房屋无法如期交付和 信用违约之下债权人的权益保护问题。 例如，市场热议的放宽预售监管。实际上，预售监管是在风险环境之下保护消费者权 益的最后防线，地方加强预售监管的原因是注意到开发企业可能动用预售房款，导致项目 无法如期竣工。从全局来看，大量无法按期交付的项目存在充分说明预售监管并不存在整体性过于严格的问题（不否认可能存在个别问题）。如果指望系统性释放被监管的预售资金，等于承认为了债权人的利益可以牺牲买房人的利益——我们这违反政策基本逻辑。 再如，能否通过推动资产负债表比较健康的企业发起并购项目，来化解资金困难企业 的问题呢？我们认为，资产负债表健康的企业，历史上融资成本就比较低，开展并购并无资金的阻力，只有并购项目本身吸引力的问题。如果资金困难的企业按照市场价格出让项 目，在目前冷清的市况之下可能对高信用企业没有吸引力。如果资金困难企业大幅打折出 让项目，又可能导致债务无法全额清偿。所以，除了并购合作项目等案例外，并购市场尚有待回暖。 总而言之，在房屋终端销售持续降温，企业经营性回款趋势性下降时，无论如何腾挪 供给侧，都很难解决行业整体投资动力不足，企业个体还款能力不足的问题。 销售恢复是解决行业问题的起点 我们认为，当销售恢复，房价止跌时，企业的投资信心才有稳住的可能性，信用问题、 交付问题、投资问题、拿地问题才有解决的希望。 房地产需求是一种高度政策敏感的需求。一方面，需求受限制购房人群范围，购房资金成本，购房所能取得的贷款额度，贷款定价等多重因素影响，另一方面，货币化安置还 能增加购房需求。我们认为，我国房地产政策在需求侧空间仍然很大，有望在 2022 年 3 月陆续推出政 策，稳定市场。 郑州——并不特殊的一个案例 郑州房地产市场供给偏大，房价下降较快，但我们并不认为郑州市场已经特殊到独一 无二的地步。郑州出台一系列综合性举措，充分说明：1、相关举措也大概率适用于绝大多数二三 线城市市场；2、一线城市即便不适用这类政策，也可能存在程度不同的其他政策；3、以 需求侧为核心的政策落实情况值得紧密观察。 2 优化限购空间较大，但出台或谨慎 限购政策步步加码 限购政策最早起源于 2010 年 4 月，北京市率先提出每户家庭只能新购一套商品房。2011 年初，全国已有 24 个城市出台限购令，对有房家庭新买房的套数进行限制。2011 年 1 月，国务院要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在 一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，“限购令”进一步升级。 2014 年，随着房地产市场基本面进入低估，房地产行业去库存的开始，各地纷纷取消限购政策。2014 年 6 月呼和浩特率先取消限购，到 2014 年底，47 个限购城市中有 42 个城市先后放松或取消限购，只有北京、上海、广州、深圳、三亚等城市没有取消限购。 2016年，由于房价和地价的快速上升，一线城市开始升级限购措施，一些此前已经 取消限购的二三线城市也重启限购，且在后续持续加码限购政策，提升限购要求。此后一 直到 2021 年，限购政策也一直在朝着更紧的方向变化。只不过最近几年，因为限购已经 很紧，故而政策上补丁并不多。 理论放松空间很大，但实际优化可能慎重推进 理论上，限购政策放松的空间是很大的。在郑州的实践中，也存在对限购政策的突破。郑州规定，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。这事实上小幅放松了政策的执行尺度。我们认为，如果市场情况继续快速恶化，限购政策的优化有可能会加快。但是在政策 边际效用大的地方（例如一线城市），限购政策的放松可能会非常慎重。 3 差别化住房信贷政策的优化空间较大 差别化住房信贷政策的初心 差别化住房信贷政策，最初并不是为了银行资产质量考虑，而是为了将有限的信贷资源，尽可能支持自住刚需的购房需求考虑，所制定的政策。透过限制“非必要、非急迫” 购房需求获得信贷的可能性，提升住房自有率。（报告来源：未来智库） 差别化住房政策优化的三个方向 我们认为，差别化住房信贷政策主要有三个优化的方向。第一、提升原需照顾的刚需 购房人群，在现行政策框架下获得信贷的可能性，降低这些人群的负担；第二、针对这些 刚需购房人群，出台更进一步的信贷支持政策；第三、重新定义刚需购房人群。这三类不同的做法，在总量上都能有效扭转市场需求快速下滑的现状。 第一种做法争议最小，按揭贷款投放也的确在 2021 年到了一个极度紧张的局面，偏 离的差别化住房信贷政策的初心。为了强行推动去杠杆，针对最严格的刚需群体，按揭贷款利率也达到了较LPR 上浮高达接近 20%的幅度。这既没有保护居民应