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住宅项目可行性研究报告
编制单位:金丰易居住宅消费服务有限公司
编制时间:2004年5月~2004年7月
报告编制人员
项目负责人:毕轶群
技术管理负责人:毕轶群
编制人:毕轶群 肖鹏 喜莲 郭邦敏
校核人:珊萍 茂丹
审核人:董景明 毕轶群
审定人:董景明 祖耀 杜阅诗
诸海伟 金玉成 周全
目 录
一、总论………………………………4
二、市场调研分析……………………8
三、项目综合定位……………………22
四、项目投资估算……………………34
五、财务分析…………………………42
六、不确定性分析……………………43
七、风险分析与对策…………………47
八、附表………………………………49
总 论
1、项目建设背景
根据市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求,上
海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原第四建筑工程公司,共90.9
亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由市土地管理局和市规划
局办理。
该项目初步方案设计已经完成,项目建议书已经省计委批准,各
项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2、项目概况
(1)项目名称:“风华盛世”
(2)建筑规模:12-7F、2-11F、2-12F
(3)建设地点:沿江东路(原第四建筑工程公司)
(4)规划用途:居住、商业
(5)建设单位:上海金厦房地产有限公司
(6)经营类型:房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
(7)企业性质:其他有限责任公司
(8)资质等级:二级
(9)企业概况:上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。
公司现有员工60人,其中各类职称的技术经济管理
人员30人,注册资金2000万元,资质等级为二级。
公司资金技术实力雄厚,管理严密,能够独立承担
各类大中小型房地产项目开发与建设,自公司成立
以来,先后开发的项目有:市家花园18000平方米
旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目
有:市建设路284 号省建总公司建苑住宅小区旧宅
基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术,不断
坚持科学管理,以“开拓、求实、优质、高效”为
宗旨,竭诚为社会各界服务。
(10)工程概况:“风华盛世”项目占地90.9亩,约60600平方米,
总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方
米,高层住宅为13920平方米,多层住宅为90720
平方米,商铺 4360 平方米;容积率 1.8,绿化率
35%,建筑密度25%。
(11)资金来源:本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和
银行贷款,不足的投资通过预售房款来解决。
根据收益计算,所得税前项目的财务部收益率为 14.83%,财务
净现值(Ie=10%)万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济
效益较好。
3、可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批
复》;
(2)上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》;
(3)市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》;
(4)上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步
规划方案》;
(5)原第四建筑工程公司地质勘测资料;
(6)市城市规划局《市土地使用变更通知书》;
(7)省审计事务所验资证明;
(8)中国建设银行分行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第二版);
(10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》
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