收益法及其运用.pptVIP

第四节 报酬率的求取（熟悉） （3）市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。对估价对象报酬率的判断，还应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该类房地产的预期或期望报酬率。 第四节 报酬率的求取（熟悉） 3、投资报酬率排序插入法 （1）由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。 （2）操作步骤与内容： 第五节 直接资本化法 一、直接资本化法概述（熟悉） 　　（一）直接资本化法的含义及基本公式 　　（二）几种收益乘数法 　　1．毛租金乘数法 　　2．潜在毛收入乘数法 　　3．有效毛收入乘数法 4．净收益乘数法 第五节 直接资本化法 1、概念与基本公式 （1）概念：直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。 第五节 直接资本化法 （2）A资本化率，是房地产的某种年收益与其价格的比率，即资本化率=年收益/价格 B利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的公式为：V=NOI/R （式中，V：房地产价值；NOI：房地产未来第一年的净收益；R：资本化率） 第五节 直接资本化法 （3）A收益乘数是房地产的价格除以其某种年收