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以股权转让名义转让房地产行为税务分析 案例假定： 某公司甲现准备从一级市场取得一块土地，通过“三通一平”，由“生地”变为“熟地”进行转让，但如果直接转让，会发生较大额的土地增值税，为此甲公司先出资1.5 亿设立一个公司 A，假定 A 公司拿地价为 1 亿，土地开发成本为 5000 万，最后 100%股权转让给了B 公司，转让价2 亿，B 公司取得股权后进行了房地产开发，最后房地产销售价为4 亿，不考虑其它开发成本和费用。 问题：A 公司转让股权和B 公司销售房地产涉及什么税种？ 一、 土地增值税 根据目前主流观点，A 公司及 A 公司的股东根据土地增值税条例征税范围的规定，无需交土地增值税。但B 公司销售房地产时应交土地增值税。 在此提醒注意到一个问题，B 公司销售地产时，土地款和开发成本扣除金额为1.5 亿， 而不是股权转让价 2 亿。也就是 A 公司土地增值税部分 0.5 亿在 B 公司得不到扣除。这样可能会导致 B 公司适用土地增值税较高档次的税率（最高 60%）。如果 A\B 是关联公司,整体土地增值税税负只会增加，不会减少。 基于以上分析，转让股权名义转让土地，只会产生纳税环节的转移，且给受让方带来沉 重的税收负担。如果受让股权方是一个理智的投资者，一定会考虑收购股权方式的税务成本， 将增加的税负额以减少收购价的方式来实现，也就是说，如果 B 公司面临一个直接拿相同地为 2 亿的项目时，一定选择是直接拿地而不是收购股权。 同时根据国税函【2000】687 号文件（目前仍有效），有的地方税务机关仍然有可能依据此文件来征收土地增值税。虽然此文件有违背上位法的嫌疑，同时也有纳税人不好确定的争议，但文件时至今日依据有效，就充分表明了税总反避税的思想。如果企业借此方式进行税务筹划，可能导致受让方减少收购价的同时，各地方税务机关借此文件向A 公司或 A 公司股东征税的可能，就得不偿失了。 二、 企业所得税 甲公司就股权转让收益 0.5 亿交企业所得税，A 公司不涉及企业所得税，B 公司销售地产所得为 2.5 亿交企业所得税（2.5=4-1-0.5）。 在此我们注意一个问题，B 公司的成本扣除是 1.5 亿，而不是股权收购价2 亿，收购股 权相比直接拿地，成本扣除减少 0.5 亿。相信受让方在考虑收购股权时此部分所得税影响， 同土地增值税一样，受让方一定会以减少收购价的方式实现股权收购。 三、 营业税 甲公司转让股权不涉及营业税（财税[2002]191 号、国税函[2002]165 号），A 公司不涉及，B 公司销售房产时涉及营业税（全额而不是差额纳税）。 如果A 公司取得土地后转为投资性房地产，待土地增值后销售，适用差额纳税。（财税 【2003】16 号），简单开发也可能适用此差额纳税待遇。四、 契税 根据财税【2012】4 号文件规定，转让股权时 A 公司、B 公司、甲公司不涉及契税问题。但A 公司拿地时，根据契税条例，将按3%交税。 五、 印花税 根据《印花税暂行条例》，A\B 公司股权转让，适用产权转移书据0.05%的税率。六、 其它法规的规定 根据《城市房地产管理法》38-40 条的规定，房地产转让有限制条件，比如以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 七、 综合分析 以股权转让方式转让房地产的税务筹划方式目前很盛行，但经过冷静分析，虽然有纳税环节后移，并转嫁它人的可能，但不能充分保证转让股权方获得实实在在的好处（受让方可能减少收购价）。 同时有 687 号文件（据传最后税务机关没有征到土增）的存在，如果当地税务机关依据此文件来判定企业的纳税义务时，可能会从以下几方面来进行判断： 1、 A\B 公司是否在同一区域？如果在同一征税区域，税源不流失，可能不征税。 2、 A 公司是否有外资成份？中国对外资企业的税务处理将会更加严格，有征税可能时，相信不会放过。 3、 是否转让股权比例为 100%？或者被转让股权公司的股东存在关联关系，从而根据实质重于形式判断是否为 100%股权转让。 4、 主要资产是否为房地产？主要的比例税务机关有裁量权，可能50%以上为标准。