物业设施设备管理基础讲义.pptx

物业设施设备管理基础讲义第1页/共52页前言 本课程内容主要是根据物协的初定教案制定，主要针对建筑居住小区物业管理中极其重要的设备设施管理岗位群应具备的知识结构设置，结合物业设施设备基础知识、简略介绍设施设备的维护管理，希望对实际工作有一定的指导作用。第2页/共52页前言讲解内容共分六章:第一章： 物业设备管理基础第二章： 建筑室内给水第三章： 安全用电与建筑防雷第四章： 建筑供配电系统第五章： 电梯第六章： 建筑弱电系统第3页/共52页第一章 物业设备管理基础 第一节 物业设备概述 第二节 物业设备管理目的及意义 第三节 物业设备管理的内容 第四节 物业设备管理的机构和职责 第五节 物业设备管理制度第4页/共52页第一节 物业设备概述 1.1 物业设备定义 1.2 设备管理的质量指标 1.3 设备完好的标准 1. 4设备管理的基本内容及要求 1. 5设备管理现代化第5页/共52页1.1 物业设备定义 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。第6页/共52页1.2 设备管理的质量指标 设备有效利用率、设备的完好率是衡量物业设备管理质量的两个指标；用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的基本要求。第7页/共52页1.3 设备完好的标准 零部件完整齐全 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效 第8页/共52页1.4设备管理的基本内容及要求 设备管理基本内容 ① 设备前期管理 ② 固定资产管理 ③ 设备技术管理 ④ 设备经济管理 ⑤ 设备使用与维护管理 ⑥ 设备检修管理 ⑦ 动力房管理 ⑧ 特种设备管理第9页/共52页1.4设备管理的基本内容及要求 管理要求 ①???? 建立企业负责人管理职责； ②???? 配备设备管理部门及其人员； ③???? 健全必要的管理制度； ④ 技术经济指标应达到同行业或上 级主管部门规定的要求。第10页/共52页1.5设备管理现代化采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。第11页/共52页第二节 物业设备管理目的及意义 2.1 客户对建筑、设备的需求 2.2 物业设备管理目的及意义 第12页/共52页2.1 客户对建筑、设备的需求 使用安全的需求 舒适享受的需求 方便服务的需求 物业保值的需求第13页/共52页2.2 物业设备管理目的及意义 提供安全运行 保证物业完好 延长使用寿命 节约资金投入 满足客户需求第14页/共52页第三节 物业设备管理的内容 3.1 物业设备基础资料管理 3.2 物业设备运行管理 3.3 物业设备维修管理 3.4 物业设备更新改造管理 3.5 备品配件管理 3.6 固定资产管理 第15页/共52页3.1 物业设备基础资料的管理3.11设备原始档案3.12设备技术资料3.13政府职能部门颁发的有关政策、法 规、条例、规程、标准等文件 第16页/共52页3.11设备原始档案 包括： ① 设备清单或装箱单； ② 设备发票； ③ 产品质量合格证明书； ④ 开箱验收报告等。 第17页/共52页3.12设备技术资料 包括： ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料 第18页/共52页3.2 物业设备运行管理3.21物业设备技术运行管理3.22物业设备经济运行管理第19页/共52页3.21物业设备技术运行管理针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程① 设备管理标准 （交接、运行、养护、维修、更新、报废等）② 维护作业规程 （变配电、给排水、安保、消防等）③ 危机管理 （停电、停水、电梯、消防等应急方案）④ 能耗管理（节水、电、气等节能方案） 第20页/共52页3.21物业设备技术运行管理对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求。加强维护保养工作。设备中的仪表（如压力表、安全阀等）安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 第21页/共52页3.22物业设备经济运行管理 初期投资费用管理 ① 设备的技术性能参数必须满足使